khonehman
شنبه 22 خرداد 1400, 09:27 صبح
این راهنما شامل همه مواردی است که برای خرید یک آپارتمان باید بدانید و تصمیم بگیرید که آیا سرمایه گذاری خوبی برای شماست.
راهنمای مبتدیان برای خرید یک آپارتمان
برای اکثر سرمایه گذاران جدید ، خرید یک آپارتمان ممکن است کاری ترسناک باشد که دستیابی به آن بسیار دشوار یا گران باشد. من خودم فکر می کردم ، تا اینکه در ساختمان اول 12 واحدی خود را تعطیل کردم و فهمیدم که کل روند با فرایندی که قبلاً برای خرید یک ملک اجاره ای کوچکتر یاد گرفته بودم تفاوت چندانی ندارد. بزرگترین سود این مقیاس است - با یک خرید من توانستم نمونه کارهای خود را دو برابر کنم ، در حالی که دارایی با بسیاری از مستاجران خریداری کردم تا خطر آسیب دیدن چند واحد خالی از جریان نقدی من را کاهش دهد.
خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com) توسط مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
اگرچه ممکن است مانع ورود زیاد باشد ، اما بعضی از مجموعه های آپارتمانی نیاز به پیش پرداخت 100000 دلار یا بیشتر ندارند ، اما همه آپارتمان ها آنقدر گران نیستند. همچنین برخی از گزینه های خلاقیت تأمین مالی وجود دارد که ما بحث خواهیم کرد که به شما امکان می دهد یک آپارتمان را با پیش پرداخت خریداری کنید که بسیار کمتر از آن چیزی است که احتمال می دادید. در برخی موارد شما می توانید در واقع بدون هیچ پولی خرید کنید.
پرش به بخش
آیا خرید یک آپارتمان سرمایه خوبی است؟
خرید یک آپارتمان به طور معمول چقدر هزینه دارد؟
با داشتن یک آپارتمان در جهانشهرچقدر می توانید درآمد کسب کنید؟
مزایای سرمایه گذاری در یک آپارتمان
منفی سرمایه گذاری در یک آپارتمان
12 مرحله برای خرید یک آپارتمان
مطالعه موردی - خرید یک آپارتمان 12 واحدی
5 نکته حرفه ای برای خرید یک آپارتمان
سوالات متداول در مورد خرید یک آپارتمان
ساختمانهای آپارتمانی را برای فروش از کجا پیدا کنم؟
آپارتمان در جهانشهررا چگونه ارزیابی می کنید؟
چگونه یک آپارتمان را تأمین مالی می کنید؟
چگونه می توانم یک ملک سرمایه گذاری بدون پول کم خریداری کنم؟
آیا خرید یک آپارتمان سرمایه خوبی است؟
نکته مهمی که هنگام انجام هرگونه سرمایه گذاری باید به آن توجه کنید ، بازده تنظیم شده توسط ریسک است - مبلغی که می توانید امیدوار باشید در مقابل ریسکی که به عهده خود می گیرید ، بدست آورید. به طور کلی ، ساختمانهای آپارتمانی دارای بازدهی متناسب با ریسک هستند ، اما این برای هر ملک متفاوت است ، معمولاً براساس قیمت خریدی که می توانید برای آن آپارتمان خریداری کنید.مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
به طور خلاصه: به طور کلی ساختمانهای آپارتمانی سرمایه گذاری خوبی هستند ، اما هر آپارتمان منفرد سرمایه گذاری خوبی نیست. سرمایه گذاران احتمالی باید هنگام ارزیابی یک ملک احتیاط کنند و بسیاری از عوامل از جمله وضعیت ملک ، قیمت نسبت به سایر املاک مشابه ، روند محلی املاک و مستغلات ، اجاره در مقابل تقاضای مالکیت در منطقه را در نظر بگیرند. ساده ترین راه برای انجام این کار داشتن یک ماشین حساب اجاره ای است که به شما امکان می دهد بازدهی را که از خرید یک مجموعه آپارتمان خاص انتظار دارید ، پیش بینی کنید.
با این حال ، مردم همیشه به مکانی برای زندگی نیاز دارند و اجاره آپارتمان اغلب ارزان ترین گزینه مسکن است. در حال حاضر کمبود مسکن ارزان قیمت در اکثر شهرهای آمریکا وجود دارد که خوشبختانه صاحبان آپارتمان مسکونی ارزان قیمت تا سطح متوسط را در بر دارد. از طرف دیگر ، در حال حاضر مقدار زیادی آپارتمان لوکس جدید در حال ساخت است و در صورت سقوط اقتصاد ، اولین کسانی که اجاره را کاهش می دهند یا خالی می مانند.
خرید یک آپارتمان به طور معمول چقدر هزینه دارد؟
هزینه متوسط خرید یک آپارتمان واقعاً به آنچه شما به عنوان یک آپارتمان تعریف می کنید بستگی دارد. اگر قصد خرید یک دوبلکس ، تریپلکس یا چهاربلکس و آپارتمان را دارید ، متوسط هزینه به شدت کاهش می یابد. در بازار خود می توانم چهارپلکس بخرم که پول نقد آن را با قیمت جریان می یابد و اگر می خواستم در این ملک زندگی کنم می توانم از یک وام و هک آپارتمان با زندگی در یکی از واحدها فقط با 3.5 درصد کاهش استفاده کنم.خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com)
بانکها هر آنچه را که چهار واحد یا کمتر از آن باشد با رهن مسکونی تأمین می کنند و هر چیزی که بیش از 4 واحد باشد به وام تجاری نیاز خواهید داشت. من شخصاً خطوطی مشابه بانكها را ترسیم می كنم و هر 4 واحد را در زیر یك "ساختمان آپارتمان كوچك" و هر چیزی بزرگتر را "یك مجموعه آپارتمانی" در نظر می گیرم.
اگر با 100 واحد واحدی آپارتمان های بزرگ بخرید ، آپارتمان ده ها میلیون دلار یا بیشتر می توانند باشند. با این حال ، یک وسط آپارتمان در جهانشهرکوچکتر وجود دارد که بزرگتر از است ، اما هنوز هم برای اکثر سرمایه گذاران به اندازه کافی مقرون به صرفه است.
جدول زیر هزینه متوسطی را که می توانید برای پرداخت یک آپارتمان انتظار داشته باشید نشان می دهد. توجه داشته باشید که بیش از 50٪ از کل ساختمانهای آپارتمانی در 12 ماه گذشته به فروش رسیده اند.
یک آپارتمان در جهانشهربخرید و پول نقد را دریافت کنید
اگر به فکر خرید یک مجموعه آپارتمان هستید ، می تواند به شما کمک کند.
ما از نمایندگی های عالی که در زمینه سرمایه گذاری در سراسر کشور تخصص دارند ، از مارک های بزرگ و کارگزاران محلی دارای رتبه عالی همکاری می کنیم.
نمایندگی ای که ما شما را با آن ارتباط برقرار می کنیم می تواند به شما در یافتن املاک داخل و خارج از بازار کمک کند و شما را در کل مراحل کار راهنمایی کند.
از همه بهتر ، در ایالت هایی که اجازه این کار را می دهند ، می توانید استرداد وجه نقد با ارزش حداکثر 0.5 درصد از قیمت خرید را داشته باشید. مطابقت با نماینده رایگان است و هیچ گونه تعهدی برای حرکت به جلو وجود ندارد.
با داشتن یک آپارتمان در جهانشهرچقدر می توانید درآمد کسب کنید؟
4 راه اصلی برای کسب درآمد داشتن یک آپارتمان در جهانشهروجود دارد:
درآمد اجاره - بعد از اینکه تمام هزینه های خود را تأمین کردید - آنچه برای شما باقی مانده جریان نقدی است که می توانید هر طور که دوست دارید هزینه کنید
تقدیر از املاک - این اغلب در مواردی است که اکثریت پول حاصل می شود ، زیرا ارزش ساخت و سازهای آپارتمانی در 10 سال گذشته به سرعت افزایش یافته است. برخی از سرمایه گذاران حتی مایل به خرید ساختمانی هستند که با اجاره بهای نقدینگی حتی از بین برود ، زیرا اطمینان دارند که با قدردانی بازده خوبی در سرمایه خود خواهند داشت.
مزایای مالیاتی - املاک و مستغلات یکی از پردرآمدترین سرمایه های مالیاتی است ، زیرا شما می توانید سرمایه های خود را استهلاک کنید ، و سود پرداختی خود را در رهن خود بنویسید.
درباره راهنمای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می توانید درباره 4 روش درآمدزایی از املاک و مستغلات بیشتر بدانید
وقتی صحبت از این می شود که چقدر می توانید از سرمایه گذاری در ساختمانهای آپارتمانی درآمد کسب کنید ، به میزان سرمایه شما بستگی دارد. به طور کلی ، هنگام خرید یک آپارتمان می توانید بین نرخ سقف انتظار داشته باشید .مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
مزایای سرمایه گذاری در یک آپارتمان
پتانسیل درآمد بالا: شما می توانید با خرید یک آپارتمان بزرگ نسبت به اجاره های مجرد خانواده ، نمونه کارهای خود را سریعتر رشد دهید.
جریان نقدی قابل اعتماد: ساختمانهای آپارتمانی جریان درآمد قابل اعتمادی را فراهم می کنند. اگر برخی از واحدهای شما خالی است و یا مستاجرها هزینه ای را پرداخت نمی كنند ، شما هنوز واحدهای دیگری را نیز دارید كه هزینه های شما را تأمین می كنند.
قدردانی از دارایی: مانند همه املاک و مستغلات ، ساختمانهای آپارتمانی نیز یک دارایی قدردانی کننده هستند. اگر دیگر نمی خواهید مجتمع خود را اداره کنید ، می توانید پس از چند سال آن را برای سود بفروشید.
منفی سرمایه گذاری در یک آپارتمان
متنوع سازی بازار شما دشوارتر است : ساختمانهای آپارتمانی ممکن است گران باشد و خرید بسیاری از آنها برای سرمایه گذاران جدید سخت است. این بدان معنی است که متنوع کردن نمونه کارها در کلاسهای مختلف بازار دشوار است.
نرخ گردش مالی بالاتر: املاک تک خانواده معمولاً اجاره داران طولانی مدت تری دارند. از آنجا که ساختمانهای آپارتمانی مجبورند با جابجایی بیشتر ساکنان مقابله کنند ، مالکان باید زمان بیشتری را برای یافتن مستاجر جدید و انجام کارهای آماده برای آماده سازی واحدهای خود برای ساکنان جدید صرف کنند.
پیش پرداخت زیاد: خرید یک آپارتمان معمولاً ارزان نیست و غالباً به پیش پرداختی سنگین نیاز دارد . پیش پرداخت مورد نیاز برای یک ملک چند خانوادگی معمولاً بیشتر از پیش پرداخت برای اجاره های یک خانواده است.
12 مرحله برای خرید یک آپارتمان
اگر به دنبال خرید یک مجموعه آپارتمان هستید - می توانید این راهنمای 12 مرحله ای را دنبال کنید:
اهداف خود را تعیین کنید - اگر نمی دانید کجا می روید ، هرگز به آنجا نخواهید رسید. از خود بپرسید که از داشتن یک آپارتمان در جهانشهرمی خواهید به چه نتیجه ای برسید ، و سپس کار را به عقب برسانید تا دریابید که چه میزان درآمد برای ایجاد درآمد نیاز دارید.خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com)
بودجه خود را تعیین کنید - مبلغی را تعیین کنید که مایلید برای خرید یک مجموعه آپارتمان هزینه کنید. مطمئن شوید که برای تعمیرات پول کافی در دست دارید و نمونه کارها را متنوع نگه دارید. ایده خوبی نیست که بیش از 50٪ از نمونه کارهای سرمایه گذاری خود را در یک ملک قرار دهید.
بیاموزید که چگونه جریان نقدی را پیش بینی کنید - اینجاست که ماشین حساب خاصیت کلیوی که در بالا ذکر کردیم مفید است. شما باید بتوانید معاملات آینده را مدلسازی کنید تا بدانید کجا باید وقت و انرژی خود را متمرکز کنید.
یک بازار را انتخاب کنید - من توصیه می کنم قبل از شروع جستجوی خارج از کشور ، ابتدا با جستجوی بازار محلی خود و مدل سازی چند معامله برای دیدن امکان پذیر بودن آن شروع کنید. مدیریت چیزی که می توانید به آنجا رانندگی کنید بسیار ساده تر است و می توانید اطمینان بیشتری داشته باشید که دینامیک محله را درک می کنید.
از قبل برای تأیید مالی تأیید شوید - با وام دهنده مختلف صحبت کنید و محصولات و نرخ های مختلف آنها را مقایسه کنید. بهتر است حداقل با 2 مورد از قبل تأیید شوید ، بنابراین می توانید قیمت های دقیق را برای مقایسه هنگامی که ملک خود را پیدا کردید ، دریافت کنید.
شروع به جستجوی املاک کنید - می توانید به و سایر وب سایت های املاک و مستغلات تجاری و همچنین شبکه با کارگزارانی که دارای املاک خارج از بازار هستند مراجعه کنید. می توانید 5 نکته برای یافتن معاملات عالی را در اینجا بیاموزید .
شروع به ارائه پیشنهادات کنید - یادتان باشد که احساساتی نشوید! اینها سرمایه گذاری است و شما فقط باید عددی را ارائه دهید که برای شما منطقی باشد ، حتی اگر به شدت از قیمت لیست کمتر باشد.
بازرسی ها - اطمینان حاصل کنید که مجتمع آپارتمان شما در همان شرایطی است که در آن تبلیغ شده است. حتما سقف ، سیستم تهویه مطبوع ، لوله کشی و سیستم های الکتریکی را بررسی کنید ، زیرا در صورت نیاز به تعمیر ، گران ترین سیستم ممکن است باشد.
یک شرکت مدیریت املاک انتخاب کنید - شرکت مدیریتی که انتخاب کرده اید سرمایه گذاری شما را انجام می دهد یا می شکند ، بنابراین حتماً حداقل با 3 شرکت مصاحبه کنید و نظرات واقعی برخی از صاحبان فعلی را که برای آنها املاک مدیریت می کنند ، بشنوید.
قفل کردن بودجه خود - به همان وام دهندگانی که قبلاً شما را تأیید کرده اند برگردید و معامله واقعی را که پیدا کرده اید بیاورید تا بتوانید نرخ ها را مقایسه کنید. وام دهنده ای را انتخاب کنید ، آنها صورت مالی شخصی شما را می گیرند و شما را کاملاً تأیید می کنند.
روز اختتامیه - تبریک می گویم آماده شوید تا یک تن از کارهای اداری را امضا کنید ، سپس لحظه ای را به جشن موفقیت های خود اختصاص دهید.
هنگامی که سرمایه گذاری خود را تثبیت کردید و جریان نقدی ایجاد می کنید ، وقت آن است که این روند را تکرار کنید و به دنبال سرمایه گذاری بعدی خود باشید!
برای توضیح بیشتر ، می توانید راهنمای دقیق ما در مورد نحوه خرید املاک سرمایه گذاری را مطالعه کنید.
تصویر بالا زیبا نیست - اما احتمالاً بهترین سرمایه گذاری است که من و شریک زندگی ام تا به امروز انجام داده ایم. این یک آپارتمان در جهانشهر12 واحدی است که من و شریک زندگی ام چند سال پیش به شکل خشن خریداری کرده و آن را به زندگی برگردانده ایم.
ما ساختمان را از یک سرمایه گذار خریداری کردیم که اخیراً ساختمان را از سوار شدن نجات داده بود ، اما کار دیگری بیش از این انجام نداد. این واحدها شکل ناصافی داشتند و دارای مشکلات سازه ای ، نشت سقف ، فاضلاب و فضای داخلی آسیب دیده بودند.
ما کل مجموعه را خریداری کردیم. لحظه ای که ما تعطیل شدیم ، خدمه ما وارد اتاق شدند و سقف های جدیدی را روی آن گذاشتیم ، فاضلاب ها را تعمیر کردیم ، محل نصب مجدد را تنظیم کردیم و با خالی شدن آپارتمان ها شروع به بازسازی آپارتمان ها کردیم .
5 نکته حرفه ای برای خرید یک آپارتمان
مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
متقاعد شده اید که یک مجموعه آپارتمان سرمایه گذاری مناسبی برای شماست؟ در اینجا پنج نکته حرفه ای آورده شده است که به شما کمک می کند روند خرید به راحتی پیش برود.
1. شریک یک آژانس املاک باتجربه
وقتی نوبت به خرید آپارتمان می رسد ، بسیاری از بهترین املاک هرگز وارد بازار نمی شوند و توسط نمایندگانی که با مشتریان خود ارتباط برقرار می کنند و می دانند می توانند بسته شوند ، به فروش می رسند.
اگر در خرید یک آپارتمان جدی هستید ، باید نمایندگی را تهیه کنید که متمرکز بر سرمایه گذاران باشد و به بسیاری از فروشندگانی که می خواهند بفروشند دسترسی داشته باشد ، اما نمی خواهند املاک خود را در بازار لیست کنند. اگر مطمئن نیستید که یکی از این عوامل را در کجا پیدا کنید ، می تواند به شما کمک کند.
برای خرید یک آپارتمان با یک نماینده با تجربه در ارتباط باشید
باهوش می تواند شما را با عوامل برتر که روی آپارتمان تمرکز می کنند مطابقت دهد!
2. نوع ملک خود را انتخاب کنید
انواع مختلفی از ساختمانهای آپارتمانی وجود دارد: بلندمرتبه ها ، طبقه های متوسط ، باغ و سبک و غیره. قبل از تصمیم گیری در مورد نوع خرید ، اطمینان حاصل کنید که روند فعلی املاک و مستغلات در منطقه خود را ارزیابی کنید زیرا محبوبیت بر اساس منطقه متفاوت است. شما بنگاه املاک و مستغلات می توانند بر اساس آنچه در کارهای روزمره خود می بینند ، توصیه هایی ارائه دهند.
همچنین باید تصمیم بگیرید که آیا یک آپارتمان در جهانشهرجدید می خواهید یا یک مجتمع که نیاز به رفع برخی مشکلات دارد. به طور کلی رفع کننده های بالاتری را می توان برای یک معامله بهتر پیدا کرد ، اما نیاز به سرمایه گذاری بیشتر در زمان و دقت در مورد خواص کم ارزش دارد.
3. از چندین ویژگی بازدید کنید و تکالیف خود را انجام دهید
اولین ملکی را که می بینید خریداری نکنید. تقاضای محلی را بررسی کنید ، یک بازرسی انجام دهید تا از شرایط آپارتمان ایده بگیرید و تا آنجا که ممکن است از املاک بازدید کنید.
نسبت اجاره دهندگان به مالکان در یک منطقه می تواند شاخص خوبی برای احتمال موفقیت سرمایه گذاری شما باشد. شهرهایی که تعداد اجاره کنندگان آنها بیش از مالکان است تقاضای بیشتری برای آپارتمان خواهند داشت ، بنابراین قبل از خرید حتماً این آمار را بررسی کنید.خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com)
4. روند مالی را بفهمید و اعداد را اجرا کنید
برای خرید یک ملک سرمایه گذاری ، باید 20٪ پیش پرداخت کنید و همچنین باید هزینه های بیمه ، وام های رهنی ، هزینه های نگهداری و مدیریت و هزینه های بازاریابی را پرداخت کنید.
هزینه های نگهداری می تواند نیش شما را از بین ببرد. قبل از خرید مجتمع ، برای برخی از متداول ترین بازسازی ها مانند رنگ آمیزی نمای بیرونی ساختمان و فضای داخلی آپارتمان ها برای محل اجاره مستاجر ، نرخ محلی را جستجو کنید.
اطمینان حاصل کنید که بعد از همه این هزینه ها ، شما همچنان سیاه خواهید بود. وضعیت بدتری از داشتن یک آپارتمان در جهانشهرچند میلیون دلاری وجود ندارد که ماهانه شما را از دست می دهد.
5. وام دهنده مناسب را انتخاب کنید
سه نوع وام متداول برای ساختمانهای آپارتمانی وجود دارد (بدون احتساب وامهای مسکونی برای ساختمانهای کوچکتر از 4 واحد:
وام های آپارتمانی با حمایت دولت: این وام ها نسبت بالایی از را ارائه می دهند
وام های آپارتمانی ترازنامه بانکی : بسیاری از وام دهندگان محلی عاشق گرفتن وام به سرمایه گذاران برای خرید آپارتمان هستند. شما می توانید شرایط وام 20-25 ساله ، با پرداخت بالون از 3-15 سال و نرخ بهره بین را داشته باشید.
گزینه های تأمین مالی کوتاه مدت آپارتمان: این وام ها به منظور کمک به سرمایه گذاران است که با ارائه رهن در کوتاه مدت ، با خریداران نقدی رقابت می کنند.
هنگامی که تصمیم گرفتید نوع وام مناسب شماست ، درباره پیشنهادات هر یک از وام دهندگان تحقیق کنید. هر بانک و وام دهنده متفاوت است ، بنابراین مطمئن شوید که بیش از همه گزینه های خود را انتخاب کنید. افزایش ناچیز نرخ می تواند سود شما را بخورد.
سوالات متداول در مورد خرید یک آپارتمان
ساختمانهای آپارتمانی را برای فروش از کجا پیدا کنم؟
کار با یک مشاور املاک بهترین راه برای یافتن ساختمانهای آپارتمانی برای فروش است. آنها می توانند از شبکه حرفه ای خود و MLS برای نظارت بر لیست های جدید استفاده کنند و از ویژگی های مناسب برای فروش به شما اطلاع دهند. علاوه بر یک آژانس املاک و مستغلات ، می توانید لیست ها را در روزنامه های محلی و آنلاین پیدا کنید.
آپارتمان در جهانشهررا چگونه ارزیابی می کنید؟
برای ارزش گذاری یک آپارتمان سه روش وجود دارد: رویکرد فروش ، رویکرد جایگزینی و رویکرد درآمد. از این میان ، رویکرد درآمد رایج ترین است.
برای تعیین ارزش یک آپارتمان با استفاده از روش درآمد ، با پیدا کردن شروع کنید. اجاره ماهانه هر واحد را در تعداد واحدهای ساختمان ضرب کرده و کلیه هزینه های عملیاتی را کم کنید. بعد ، را بر روی نرخ کلاهک که در محل خصوصیات معمول است تقسیم کنید. با صحبت با بنگاه های معاملات ملکی در منطقه خود می توانید نرخ سقف را پیدا کنید.
چگونه یک آپارتمان را تأمین مالی می کنید؟
مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
برای تأمین مالی یک آپارتمان ، باید وام دهنده ای را پیدا کنید که وام های تحت حمایت دولت ، وام های ترازنامه بانکی یا گزینه های تأمین مالی کوتاه مدت را ارائه دهد. نرخ و حداکثر مبلغ وام بسته به نوع وام متفاوت است. در مقایسه با وام دهندگان املاک مسکونی ، وام دهندگان املاک و مستغلات تجاری احتمالاً تصمیمات مربوط به وام را بر اساس تجربه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات متقاضی تعیین می کنند.
چگونه می توانم یک ملک سرمایه گذاری بدون پول کم خریداری کنم؟
در برخی موارد ، فروشندگان مایل هستند که برای کل خرید ، یا به اندازه کافی برای پرداخت پیش پرداخت با یک وام دهنده تجاری ، بودجه فروشنده را تأمین کنند. شخصاً ، من چندین فروشنده داشته ام که تمایل دارند 3-5 سال پیش ما را از قبل پرداخت کنند تا بتوانیم هزینه های خود را دوباره تأمین کنیم ، اما هنوز فروشنده موافقت نکرده است که مالک کل مال را تأمین مالی کند.
راهنمای مبتدیان برای خرید یک آپارتمان
برای اکثر سرمایه گذاران جدید ، خرید یک آپارتمان ممکن است کاری ترسناک باشد که دستیابی به آن بسیار دشوار یا گران باشد. من خودم فکر می کردم ، تا اینکه در ساختمان اول 12 واحدی خود را تعطیل کردم و فهمیدم که کل روند با فرایندی که قبلاً برای خرید یک ملک اجاره ای کوچکتر یاد گرفته بودم تفاوت چندانی ندارد. بزرگترین سود این مقیاس است - با یک خرید من توانستم نمونه کارهای خود را دو برابر کنم ، در حالی که دارایی با بسیاری از مستاجران خریداری کردم تا خطر آسیب دیدن چند واحد خالی از جریان نقدی من را کاهش دهد.
خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com) توسط مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
اگرچه ممکن است مانع ورود زیاد باشد ، اما بعضی از مجموعه های آپارتمانی نیاز به پیش پرداخت 100000 دلار یا بیشتر ندارند ، اما همه آپارتمان ها آنقدر گران نیستند. همچنین برخی از گزینه های خلاقیت تأمین مالی وجود دارد که ما بحث خواهیم کرد که به شما امکان می دهد یک آپارتمان را با پیش پرداخت خریداری کنید که بسیار کمتر از آن چیزی است که احتمال می دادید. در برخی موارد شما می توانید در واقع بدون هیچ پولی خرید کنید.
پرش به بخش
آیا خرید یک آپارتمان سرمایه خوبی است؟
خرید یک آپارتمان به طور معمول چقدر هزینه دارد؟
با داشتن یک آپارتمان در جهانشهرچقدر می توانید درآمد کسب کنید؟
مزایای سرمایه گذاری در یک آپارتمان
منفی سرمایه گذاری در یک آپارتمان
12 مرحله برای خرید یک آپارتمان
مطالعه موردی - خرید یک آپارتمان 12 واحدی
5 نکته حرفه ای برای خرید یک آپارتمان
سوالات متداول در مورد خرید یک آپارتمان
ساختمانهای آپارتمانی را برای فروش از کجا پیدا کنم؟
آپارتمان در جهانشهررا چگونه ارزیابی می کنید؟
چگونه یک آپارتمان را تأمین مالی می کنید؟
چگونه می توانم یک ملک سرمایه گذاری بدون پول کم خریداری کنم؟
آیا خرید یک آپارتمان سرمایه خوبی است؟
نکته مهمی که هنگام انجام هرگونه سرمایه گذاری باید به آن توجه کنید ، بازده تنظیم شده توسط ریسک است - مبلغی که می توانید امیدوار باشید در مقابل ریسکی که به عهده خود می گیرید ، بدست آورید. به طور کلی ، ساختمانهای آپارتمانی دارای بازدهی متناسب با ریسک هستند ، اما این برای هر ملک متفاوت است ، معمولاً براساس قیمت خریدی که می توانید برای آن آپارتمان خریداری کنید.مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
به طور خلاصه: به طور کلی ساختمانهای آپارتمانی سرمایه گذاری خوبی هستند ، اما هر آپارتمان منفرد سرمایه گذاری خوبی نیست. سرمایه گذاران احتمالی باید هنگام ارزیابی یک ملک احتیاط کنند و بسیاری از عوامل از جمله وضعیت ملک ، قیمت نسبت به سایر املاک مشابه ، روند محلی املاک و مستغلات ، اجاره در مقابل تقاضای مالکیت در منطقه را در نظر بگیرند. ساده ترین راه برای انجام این کار داشتن یک ماشین حساب اجاره ای است که به شما امکان می دهد بازدهی را که از خرید یک مجموعه آپارتمان خاص انتظار دارید ، پیش بینی کنید.
با این حال ، مردم همیشه به مکانی برای زندگی نیاز دارند و اجاره آپارتمان اغلب ارزان ترین گزینه مسکن است. در حال حاضر کمبود مسکن ارزان قیمت در اکثر شهرهای آمریکا وجود دارد که خوشبختانه صاحبان آپارتمان مسکونی ارزان قیمت تا سطح متوسط را در بر دارد. از طرف دیگر ، در حال حاضر مقدار زیادی آپارتمان لوکس جدید در حال ساخت است و در صورت سقوط اقتصاد ، اولین کسانی که اجاره را کاهش می دهند یا خالی می مانند.
خرید یک آپارتمان به طور معمول چقدر هزینه دارد؟
هزینه متوسط خرید یک آپارتمان واقعاً به آنچه شما به عنوان یک آپارتمان تعریف می کنید بستگی دارد. اگر قصد خرید یک دوبلکس ، تریپلکس یا چهاربلکس و آپارتمان را دارید ، متوسط هزینه به شدت کاهش می یابد. در بازار خود می توانم چهارپلکس بخرم که پول نقد آن را با قیمت جریان می یابد و اگر می خواستم در این ملک زندگی کنم می توانم از یک وام و هک آپارتمان با زندگی در یکی از واحدها فقط با 3.5 درصد کاهش استفاده کنم.خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com)
بانکها هر آنچه را که چهار واحد یا کمتر از آن باشد با رهن مسکونی تأمین می کنند و هر چیزی که بیش از 4 واحد باشد به وام تجاری نیاز خواهید داشت. من شخصاً خطوطی مشابه بانكها را ترسیم می كنم و هر 4 واحد را در زیر یك "ساختمان آپارتمان كوچك" و هر چیزی بزرگتر را "یك مجموعه آپارتمانی" در نظر می گیرم.
اگر با 100 واحد واحدی آپارتمان های بزرگ بخرید ، آپارتمان ده ها میلیون دلار یا بیشتر می توانند باشند. با این حال ، یک وسط آپارتمان در جهانشهرکوچکتر وجود دارد که بزرگتر از است ، اما هنوز هم برای اکثر سرمایه گذاران به اندازه کافی مقرون به صرفه است.
جدول زیر هزینه متوسطی را که می توانید برای پرداخت یک آپارتمان انتظار داشته باشید نشان می دهد. توجه داشته باشید که بیش از 50٪ از کل ساختمانهای آپارتمانی در 12 ماه گذشته به فروش رسیده اند.
یک آپارتمان در جهانشهربخرید و پول نقد را دریافت کنید
اگر به فکر خرید یک مجموعه آپارتمان هستید ، می تواند به شما کمک کند.
ما از نمایندگی های عالی که در زمینه سرمایه گذاری در سراسر کشور تخصص دارند ، از مارک های بزرگ و کارگزاران محلی دارای رتبه عالی همکاری می کنیم.
نمایندگی ای که ما شما را با آن ارتباط برقرار می کنیم می تواند به شما در یافتن املاک داخل و خارج از بازار کمک کند و شما را در کل مراحل کار راهنمایی کند.
از همه بهتر ، در ایالت هایی که اجازه این کار را می دهند ، می توانید استرداد وجه نقد با ارزش حداکثر 0.5 درصد از قیمت خرید را داشته باشید. مطابقت با نماینده رایگان است و هیچ گونه تعهدی برای حرکت به جلو وجود ندارد.
با داشتن یک آپارتمان در جهانشهرچقدر می توانید درآمد کسب کنید؟
4 راه اصلی برای کسب درآمد داشتن یک آپارتمان در جهانشهروجود دارد:
درآمد اجاره - بعد از اینکه تمام هزینه های خود را تأمین کردید - آنچه برای شما باقی مانده جریان نقدی است که می توانید هر طور که دوست دارید هزینه کنید
تقدیر از املاک - این اغلب در مواردی است که اکثریت پول حاصل می شود ، زیرا ارزش ساخت و سازهای آپارتمانی در 10 سال گذشته به سرعت افزایش یافته است. برخی از سرمایه گذاران حتی مایل به خرید ساختمانی هستند که با اجاره بهای نقدینگی حتی از بین برود ، زیرا اطمینان دارند که با قدردانی بازده خوبی در سرمایه خود خواهند داشت.
مزایای مالیاتی - املاک و مستغلات یکی از پردرآمدترین سرمایه های مالیاتی است ، زیرا شما می توانید سرمایه های خود را استهلاک کنید ، و سود پرداختی خود را در رهن خود بنویسید.
درباره راهنمای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات می توانید درباره 4 روش درآمدزایی از املاک و مستغلات بیشتر بدانید
وقتی صحبت از این می شود که چقدر می توانید از سرمایه گذاری در ساختمانهای آپارتمانی درآمد کسب کنید ، به میزان سرمایه شما بستگی دارد. به طور کلی ، هنگام خرید یک آپارتمان می توانید بین نرخ سقف انتظار داشته باشید .مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
مزایای سرمایه گذاری در یک آپارتمان
پتانسیل درآمد بالا: شما می توانید با خرید یک آپارتمان بزرگ نسبت به اجاره های مجرد خانواده ، نمونه کارهای خود را سریعتر رشد دهید.
جریان نقدی قابل اعتماد: ساختمانهای آپارتمانی جریان درآمد قابل اعتمادی را فراهم می کنند. اگر برخی از واحدهای شما خالی است و یا مستاجرها هزینه ای را پرداخت نمی كنند ، شما هنوز واحدهای دیگری را نیز دارید كه هزینه های شما را تأمین می كنند.
قدردانی از دارایی: مانند همه املاک و مستغلات ، ساختمانهای آپارتمانی نیز یک دارایی قدردانی کننده هستند. اگر دیگر نمی خواهید مجتمع خود را اداره کنید ، می توانید پس از چند سال آن را برای سود بفروشید.
منفی سرمایه گذاری در یک آپارتمان
متنوع سازی بازار شما دشوارتر است : ساختمانهای آپارتمانی ممکن است گران باشد و خرید بسیاری از آنها برای سرمایه گذاران جدید سخت است. این بدان معنی است که متنوع کردن نمونه کارها در کلاسهای مختلف بازار دشوار است.
نرخ گردش مالی بالاتر: املاک تک خانواده معمولاً اجاره داران طولانی مدت تری دارند. از آنجا که ساختمانهای آپارتمانی مجبورند با جابجایی بیشتر ساکنان مقابله کنند ، مالکان باید زمان بیشتری را برای یافتن مستاجر جدید و انجام کارهای آماده برای آماده سازی واحدهای خود برای ساکنان جدید صرف کنند.
پیش پرداخت زیاد: خرید یک آپارتمان معمولاً ارزان نیست و غالباً به پیش پرداختی سنگین نیاز دارد . پیش پرداخت مورد نیاز برای یک ملک چند خانوادگی معمولاً بیشتر از پیش پرداخت برای اجاره های یک خانواده است.
12 مرحله برای خرید یک آپارتمان
اگر به دنبال خرید یک مجموعه آپارتمان هستید - می توانید این راهنمای 12 مرحله ای را دنبال کنید:
اهداف خود را تعیین کنید - اگر نمی دانید کجا می روید ، هرگز به آنجا نخواهید رسید. از خود بپرسید که از داشتن یک آپارتمان در جهانشهرمی خواهید به چه نتیجه ای برسید ، و سپس کار را به عقب برسانید تا دریابید که چه میزان درآمد برای ایجاد درآمد نیاز دارید.خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com)
بودجه خود را تعیین کنید - مبلغی را تعیین کنید که مایلید برای خرید یک مجموعه آپارتمان هزینه کنید. مطمئن شوید که برای تعمیرات پول کافی در دست دارید و نمونه کارها را متنوع نگه دارید. ایده خوبی نیست که بیش از 50٪ از نمونه کارهای سرمایه گذاری خود را در یک ملک قرار دهید.
بیاموزید که چگونه جریان نقدی را پیش بینی کنید - اینجاست که ماشین حساب خاصیت کلیوی که در بالا ذکر کردیم مفید است. شما باید بتوانید معاملات آینده را مدلسازی کنید تا بدانید کجا باید وقت و انرژی خود را متمرکز کنید.
یک بازار را انتخاب کنید - من توصیه می کنم قبل از شروع جستجوی خارج از کشور ، ابتدا با جستجوی بازار محلی خود و مدل سازی چند معامله برای دیدن امکان پذیر بودن آن شروع کنید. مدیریت چیزی که می توانید به آنجا رانندگی کنید بسیار ساده تر است و می توانید اطمینان بیشتری داشته باشید که دینامیک محله را درک می کنید.
از قبل برای تأیید مالی تأیید شوید - با وام دهنده مختلف صحبت کنید و محصولات و نرخ های مختلف آنها را مقایسه کنید. بهتر است حداقل با 2 مورد از قبل تأیید شوید ، بنابراین می توانید قیمت های دقیق را برای مقایسه هنگامی که ملک خود را پیدا کردید ، دریافت کنید.
شروع به جستجوی املاک کنید - می توانید به و سایر وب سایت های املاک و مستغلات تجاری و همچنین شبکه با کارگزارانی که دارای املاک خارج از بازار هستند مراجعه کنید. می توانید 5 نکته برای یافتن معاملات عالی را در اینجا بیاموزید .
شروع به ارائه پیشنهادات کنید - یادتان باشد که احساساتی نشوید! اینها سرمایه گذاری است و شما فقط باید عددی را ارائه دهید که برای شما منطقی باشد ، حتی اگر به شدت از قیمت لیست کمتر باشد.
بازرسی ها - اطمینان حاصل کنید که مجتمع آپارتمان شما در همان شرایطی است که در آن تبلیغ شده است. حتما سقف ، سیستم تهویه مطبوع ، لوله کشی و سیستم های الکتریکی را بررسی کنید ، زیرا در صورت نیاز به تعمیر ، گران ترین سیستم ممکن است باشد.
یک شرکت مدیریت املاک انتخاب کنید - شرکت مدیریتی که انتخاب کرده اید سرمایه گذاری شما را انجام می دهد یا می شکند ، بنابراین حتماً حداقل با 3 شرکت مصاحبه کنید و نظرات واقعی برخی از صاحبان فعلی را که برای آنها املاک مدیریت می کنند ، بشنوید.
قفل کردن بودجه خود - به همان وام دهندگانی که قبلاً شما را تأیید کرده اند برگردید و معامله واقعی را که پیدا کرده اید بیاورید تا بتوانید نرخ ها را مقایسه کنید. وام دهنده ای را انتخاب کنید ، آنها صورت مالی شخصی شما را می گیرند و شما را کاملاً تأیید می کنند.
روز اختتامیه - تبریک می گویم آماده شوید تا یک تن از کارهای اداری را امضا کنید ، سپس لحظه ای را به جشن موفقیت های خود اختصاص دهید.
هنگامی که سرمایه گذاری خود را تثبیت کردید و جریان نقدی ایجاد می کنید ، وقت آن است که این روند را تکرار کنید و به دنبال سرمایه گذاری بعدی خود باشید!
برای توضیح بیشتر ، می توانید راهنمای دقیق ما در مورد نحوه خرید املاک سرمایه گذاری را مطالعه کنید.
تصویر بالا زیبا نیست - اما احتمالاً بهترین سرمایه گذاری است که من و شریک زندگی ام تا به امروز انجام داده ایم. این یک آپارتمان در جهانشهر12 واحدی است که من و شریک زندگی ام چند سال پیش به شکل خشن خریداری کرده و آن را به زندگی برگردانده ایم.
ما ساختمان را از یک سرمایه گذار خریداری کردیم که اخیراً ساختمان را از سوار شدن نجات داده بود ، اما کار دیگری بیش از این انجام نداد. این واحدها شکل ناصافی داشتند و دارای مشکلات سازه ای ، نشت سقف ، فاضلاب و فضای داخلی آسیب دیده بودند.
ما کل مجموعه را خریداری کردیم. لحظه ای که ما تعطیل شدیم ، خدمه ما وارد اتاق شدند و سقف های جدیدی را روی آن گذاشتیم ، فاضلاب ها را تعمیر کردیم ، محل نصب مجدد را تنظیم کردیم و با خالی شدن آپارتمان ها شروع به بازسازی آپارتمان ها کردیم .
5 نکته حرفه ای برای خرید یک آپارتمان
مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
متقاعد شده اید که یک مجموعه آپارتمان سرمایه گذاری مناسبی برای شماست؟ در اینجا پنج نکته حرفه ای آورده شده است که به شما کمک می کند روند خرید به راحتی پیش برود.
1. شریک یک آژانس املاک باتجربه
وقتی نوبت به خرید آپارتمان می رسد ، بسیاری از بهترین املاک هرگز وارد بازار نمی شوند و توسط نمایندگانی که با مشتریان خود ارتباط برقرار می کنند و می دانند می توانند بسته شوند ، به فروش می رسند.
اگر در خرید یک آپارتمان جدی هستید ، باید نمایندگی را تهیه کنید که متمرکز بر سرمایه گذاران باشد و به بسیاری از فروشندگانی که می خواهند بفروشند دسترسی داشته باشد ، اما نمی خواهند املاک خود را در بازار لیست کنند. اگر مطمئن نیستید که یکی از این عوامل را در کجا پیدا کنید ، می تواند به شما کمک کند.
برای خرید یک آپارتمان با یک نماینده با تجربه در ارتباط باشید
باهوش می تواند شما را با عوامل برتر که روی آپارتمان تمرکز می کنند مطابقت دهد!
2. نوع ملک خود را انتخاب کنید
انواع مختلفی از ساختمانهای آپارتمانی وجود دارد: بلندمرتبه ها ، طبقه های متوسط ، باغ و سبک و غیره. قبل از تصمیم گیری در مورد نوع خرید ، اطمینان حاصل کنید که روند فعلی املاک و مستغلات در منطقه خود را ارزیابی کنید زیرا محبوبیت بر اساس منطقه متفاوت است. شما بنگاه املاک و مستغلات می توانند بر اساس آنچه در کارهای روزمره خود می بینند ، توصیه هایی ارائه دهند.
همچنین باید تصمیم بگیرید که آیا یک آپارتمان در جهانشهرجدید می خواهید یا یک مجتمع که نیاز به رفع برخی مشکلات دارد. به طور کلی رفع کننده های بالاتری را می توان برای یک معامله بهتر پیدا کرد ، اما نیاز به سرمایه گذاری بیشتر در زمان و دقت در مورد خواص کم ارزش دارد.
3. از چندین ویژگی بازدید کنید و تکالیف خود را انجام دهید
اولین ملکی را که می بینید خریداری نکنید. تقاضای محلی را بررسی کنید ، یک بازرسی انجام دهید تا از شرایط آپارتمان ایده بگیرید و تا آنجا که ممکن است از املاک بازدید کنید.
نسبت اجاره دهندگان به مالکان در یک منطقه می تواند شاخص خوبی برای احتمال موفقیت سرمایه گذاری شما باشد. شهرهایی که تعداد اجاره کنندگان آنها بیش از مالکان است تقاضای بیشتری برای آپارتمان خواهند داشت ، بنابراین قبل از خرید حتماً این آمار را بررسی کنید.خرید آپارتمان در جهانشهر کرج (http://khonehman.com)
4. روند مالی را بفهمید و اعداد را اجرا کنید
برای خرید یک ملک سرمایه گذاری ، باید 20٪ پیش پرداخت کنید و همچنین باید هزینه های بیمه ، وام های رهنی ، هزینه های نگهداری و مدیریت و هزینه های بازاریابی را پرداخت کنید.
هزینه های نگهداری می تواند نیش شما را از بین ببرد. قبل از خرید مجتمع ، برای برخی از متداول ترین بازسازی ها مانند رنگ آمیزی نمای بیرونی ساختمان و فضای داخلی آپارتمان ها برای محل اجاره مستاجر ، نرخ محلی را جستجو کنید.
اطمینان حاصل کنید که بعد از همه این هزینه ها ، شما همچنان سیاه خواهید بود. وضعیت بدتری از داشتن یک آپارتمان در جهانشهرچند میلیون دلاری وجود ندارد که ماهانه شما را از دست می دهد.
5. وام دهنده مناسب را انتخاب کنید
سه نوع وام متداول برای ساختمانهای آپارتمانی وجود دارد (بدون احتساب وامهای مسکونی برای ساختمانهای کوچکتر از 4 واحد:
وام های آپارتمانی با حمایت دولت: این وام ها نسبت بالایی از را ارائه می دهند
وام های آپارتمانی ترازنامه بانکی : بسیاری از وام دهندگان محلی عاشق گرفتن وام به سرمایه گذاران برای خرید آپارتمان هستند. شما می توانید شرایط وام 20-25 ساله ، با پرداخت بالون از 3-15 سال و نرخ بهره بین را داشته باشید.
گزینه های تأمین مالی کوتاه مدت آپارتمان: این وام ها به منظور کمک به سرمایه گذاران است که با ارائه رهن در کوتاه مدت ، با خریداران نقدی رقابت می کنند.
هنگامی که تصمیم گرفتید نوع وام مناسب شماست ، درباره پیشنهادات هر یک از وام دهندگان تحقیق کنید. هر بانک و وام دهنده متفاوت است ، بنابراین مطمئن شوید که بیش از همه گزینه های خود را انتخاب کنید. افزایش ناچیز نرخ می تواند سود شما را بخورد.
سوالات متداول در مورد خرید یک آپارتمان
ساختمانهای آپارتمانی را برای فروش از کجا پیدا کنم؟
کار با یک مشاور املاک بهترین راه برای یافتن ساختمانهای آپارتمانی برای فروش است. آنها می توانند از شبکه حرفه ای خود و MLS برای نظارت بر لیست های جدید استفاده کنند و از ویژگی های مناسب برای فروش به شما اطلاع دهند. علاوه بر یک آژانس املاک و مستغلات ، می توانید لیست ها را در روزنامه های محلی و آنلاین پیدا کنید.
آپارتمان در جهانشهررا چگونه ارزیابی می کنید؟
برای ارزش گذاری یک آپارتمان سه روش وجود دارد: رویکرد فروش ، رویکرد جایگزینی و رویکرد درآمد. از این میان ، رویکرد درآمد رایج ترین است.
برای تعیین ارزش یک آپارتمان با استفاده از روش درآمد ، با پیدا کردن شروع کنید. اجاره ماهانه هر واحد را در تعداد واحدهای ساختمان ضرب کرده و کلیه هزینه های عملیاتی را کم کنید. بعد ، را بر روی نرخ کلاهک که در محل خصوصیات معمول است تقسیم کنید. با صحبت با بنگاه های معاملات ملکی در منطقه خود می توانید نرخ سقف را پیدا کنید.
چگونه یک آپارتمان را تأمین مالی می کنید؟
مسکن ایوان مدائن (http://khonehman.com)
برای تأمین مالی یک آپارتمان ، باید وام دهنده ای را پیدا کنید که وام های تحت حمایت دولت ، وام های ترازنامه بانکی یا گزینه های تأمین مالی کوتاه مدت را ارائه دهد. نرخ و حداکثر مبلغ وام بسته به نوع وام متفاوت است. در مقایسه با وام دهندگان املاک مسکونی ، وام دهندگان املاک و مستغلات تجاری احتمالاً تصمیمات مربوط به وام را بر اساس تجربه سرمایه گذاری در املاک و مستغلات متقاضی تعیین می کنند.
چگونه می توانم یک ملک سرمایه گذاری بدون پول کم خریداری کنم؟
در برخی موارد ، فروشندگان مایل هستند که برای کل خرید ، یا به اندازه کافی برای پرداخت پیش پرداخت با یک وام دهنده تجاری ، بودجه فروشنده را تأمین کنند. شخصاً ، من چندین فروشنده داشته ام که تمایل دارند 3-5 سال پیش ما را از قبل پرداخت کنند تا بتوانیم هزینه های خود را دوباره تأمین کنیم ، اما هنوز فروشنده موافقت نکرده است که مالک کل مال را تأمین مالی کند.