khonehman
یک شنبه 08 مرداد 1402, 13:16 عصر
خرید یک ساختمان آپارتمان. برآورد ملک، فرآیند، هزینه ها، مالیات و مستاجران
خرید خانه چند خانواده - ایده شما به پایان رسیده است و رویاهای مسکن شما به واقعیت تبدیل می شود. شما چندین ملک را بررسی کرده اید، قیمت ها را مقایسه کرده اید و بودجه خرید خانه خود را تعیین کرده اید. قبل از اینکه وارد مذاکرات نزدیکتر با فروشنده یا رزرو ملک شوید، باید برای تامین مالی خانه خود برنامه ریزی کنید و شرایط خود را تعیین کنید. هرچه حرفه ای تر پیش بروید و برنامه ریزی دقیق تری داشته باشید، خرید خانه از ایده گرفته تا تامین مالی و دفتر اسناد رسمی و امضای قرارداد، پیچیدگی کمتری خواهد داشت. سپس همه چیز آماده است و می توانید ساختمان آپارتمان خود را اجاره دهید . همه چیز را از ارزیابی تا اجاره ساختمان های آپارتمانی در اینجا بیاموزید.
نمای کلی پنهان کردن
خرید املاک و مستغلات در یک ساختمان آپارتمانی: سرمایه گذاری سرمایه و بازده
خرید خانه چند خانواری منحصراً برای بازسازی
محاسبه بازده اجاره
مبنای حقوقی: الزام به خرید
مالیات ها و هزینه ها
تامین مالی املاک و مستغلات: خریداران و وام
بخریم یا... بسازیم؟ هزینه های ساخت و ساز، بهره و تامین مالی
اجاره دادن. قوانین، مالیات و مستاجران
خرید املاک و مستغلات در یک ساختمان آپارتمانی: سرمایه گذاری سرمایه و بازده
خرید آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D9%81%D8%B1%D9%88%D8%B4-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
از یک خانه تحت اشغال تا یک خانه چند خانواری به عنوان یک سرمایه گذاری سرمایه ای ، هر کسی که قصد خرید خانه را دارد می خواهد خود را برای دوران پیری آماده کند. هیچ سرمایه گذاری دیگری به اندازه املاک و مستغلات ثبات بلندمدت بالایی را ارائه نمی دهد. خواه 10، 100 یا 1000 سال گذشته باشد، مردم همیشه آنجا خواهند بود! ".
ارزیابی اموال
ارزیابی املاک یا زمین به دلایل مختلفی ضروری است.
در بیشتر موارد، زمانی که ملکی برای فروش است، درخواست ارزیابی می شود. نیاز به حراج اجباری یا تعیین ارزش ملک پس از طلاق نیز امری رایج است. گاهی اوقات مالکان فقط می خواهند بدانند که دارایی آنها چقدر ارزش دارد، یا یک ارزیابی اموال داشته باشند زیرا مقامات دستور داده اند خانه آنها تخریب شود. این مورد در مورد ساخت جاده ها یا توسعه مجدد مناطق مسکونی است. در مناطق معدنی، گاهی اوقات کل روستاها آواره می شوند. در چنین مواردی، ارزیابی ملک ضروری است، زیرا مالک حق دریافت غرامت کامل برای ارزش ملک را دارد.
ارزش گذاری را می توان به روش های مختلفی انجام داد. موثرترین روش این است که یک متخصص در محل ملک را بازرسی کند تا ارزش آن را تعیین کند. از طرف دیگر، می توان یک ارزیابی دارایی را در اینترنت دریافت کرد یا یک مقدار تقریبی را بر اساس ویژگی های قابل مقایسه تعیین کرد. اگر تصمیم دارید ارزش ملک را توسط یک متخصص تعیین کنید، گران ترین گزینه را انتخاب خواهید کرد. با این حال، در همان زمان، یک برآورد بسیار عینی دریافت خواهید کرد که در بسیاری از موارد بسیار نزدیک به قیمت واقعی خرید است. تمام ارزش گذاری های دیگر بر اساس برآورد است.
استانداردهای ارزش گذاری املاک و مستغلات
بسیاری از عوامل مختلف می توانند بر ارزیابی واقعی املاک تأثیر بگذارند. اینها اساساً شامل مبلمان و ساخت خانه ها و آپارتمان ها و همچنین موقعیت، اندازه و امکانات ملک می شود. عواملی که باعث افزایش ارزش می شوند، از ارزش نیز می کاهند. در پایان ارزیابی ذهنی، یک ارزش پولی وجود دارد که می تواند مبنای قیمت خرید باشد.
نه تنها موقعیت و تجهیزات خانه، بلکه بازار املاک نیز برای ارزش خانه مهم است. یک خانه مدرن در یک منطقه روستایی یا از نظر ساختاری ضعیف با سیستم گرمایش کارآمد به احتمال زیاد ارزش کمتری نسبت به ملکی در فرانکفورت آم ماین دارد که نیاز به بازسازی دارد. به همین دلیل، نه تنها مکان، بلکه منطقه ای که خانه در آن قرار دارد نیز در ارزیابی لحاظ می شود. مجموع معیارهای مختلف منجر به ارزشی می شود که می توانید انتظار داشته باشید خانه خود را به آن بفروشید. این با قیمتی که در واقع دریافت خواهید کرد یکسان نیست. اگر در زمان فروش املاک زیادی با ارزش برابر برای فروش وجود داشته باشد، ممکن است قیمت کمتری دریافت کنید. گاهی اوقات شرایطی پیش می آید که مشتریان مشتاق خرید ملک در صفادشت هستند و مایلند به میزان قابل توجهی بیشتر از ارزش ملک بپردازند. این امر به ویژه در صورتی صادق است که افراد زیادی به ملک علاقه مند باشند. این مثال‌ها نشان می‌دهند که نه تنها ارزش، بلکه عرضه و تقاضا نیز عوامل تعیین‌کننده قیمت خرید هستند.
رهن و اجاره آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
ارزش گذاری ملک را دریافت کنید
ارزیابی املاک و مستغلات: تخریب، ساخت و ساز جدید و شرکت های محدود.
ارزش گذاری یک خانه پیچیده تر از یک آپارتمان یا مقدار زیادی است. خانه و زمین یک واحد را تشکیل می دهند و با هم ارزش گذاری می شوند. خانه هایی که به عنوان املاک تخریب فروخته می شوند یک استثنا هستند. از آنجایی که تخریب سرمایه ای است که بر عهده خریدار ملک است، فقط زمین در ارزش گذاری لحاظ می شود. با این حال، با هزینه تخریب خانه از ارزش آن کاسته نخواهد شد. اگر خریدار تصمیم به خرید چنین ملکی دارد، خودش باید این هزینه ها را در محاسبه لحاظ کند.
به خانه امتیاز دهید
در بازرسی از خانه، تمام ویژگی ها در نظر گرفته می شود. اینها شامل در و پنجره، محصولات بهداشتی، آشپزخانه و کف است. سرداب ها و اتاق زیر شیروانی تبدیل شده اغلب عملکرد یک خانه را افزایش می دهند. این امر در مورد اقدامات نوسازی انجام شده در پنج تا ده سال گذشته نیز صدق می کند. جرم خرپاهای سقف و همچنین عایق کاری و سیستم گرمایشی دیوارهای بیرونی در نظر گرفته شد. البته اندازه فضای نشیمن، برش خانه و تعداد اتاق های موجود نیز در این امر نقش دارد. دانستن اینکه آیا چیدمان اتاق را می توان تغییر داد نیز برای بسیاری از خریداران بالقوه مهم است. خانه های قدیمی معمولا اتاق های بسیار کوچکی دارند. اگر بتوان اتاق را بدون تلاش زیاد گسترش داد، برای ارزش ملک مثبت است.
نکاتی برای سرمایه گذاران آینده املاک!
دو چیز وجود دارد که به آن نیاز خواهید داشت و مدام می شنوید. بازده اجاره، یا به طور دقیق تر، بازده ناخالص اجاره، و عامل قیمت خرید. هر دو به ارزیابی سریع پیشنهادات املاک کمک می کنند. در اینجا درباره تفاوت بیشتر بیاموزید و به توصیه من برای شما به عنوان یک مبتدی در املاک و مستغلات مراجعه کنید.
عوامل بازده اجاره و قیمت خرید
نیازهای نوسازی و کاربردهای برنامه ریزی شده
اگر می خواهید چنین سرمایه گذاری کنید، سوالات زیادی وجود دارد که باید از قبل به آنها پاسخ داده شود. شما باید بدانید که چگونه می خواهید از ملک استفاده کنید. دریابید که آیا بازسازی مورد نیاز است یا خیر.
لطفاً برای شرایط خاص با شهر یا شهرداری خود تماس بگیرید. در صورت تمایل به ملکی که اجاره داده شده است می توانید از مستاجران و مبلغ اجاره اطلاعات کسب کنید.
اینها معیارهای مهمی هستند که با آنها می توانید به خوبی برای خرید یک ساختمان آپارتمان آماده شوید. داشتن یک شریک قوی در کنار شما برای مشاوره به شما کمک می کند، به خصوص اگر تا به حال تجربه کمی داشته باشید. لوگینسکی از حمایت شما خوشحال خواهد شد. ما با بسته های خدماتی جذاب از شما در فروش موفق حمایت می کنیم.
ساختمان های آپارتمانی واقع در مرکز (تا 4 میلیون یورو).
ارزیابی اموال
در مرحله دوم اموال مورد ارزیابی قرار می گیرد. اندازه و برش اوکی است. مناطق و زیرساخت های مجاور نیز در ارزیابی گنجانده شده است.
داشتن یک ساختمان خارجی، گاراژ یا گاراژ ساخته شده در ملک، ارزش افزوده و همچنین گیاهان زیبا، پرچین های بلند یا ایجاد یک پاسیو و مسیرهای باغ را به همراه خواهد داشت. هر عنصری از چیزی که روی آن سرمایه گذاری می کنید در ارزش گذاری لحاظ می شود.
ارزش زمین با توجه به اندازه و موقعیت آن تعیین می شود. زیرساخت نیز یک جنبه مهم است. تنها در صورتی امکان ساخت خانه در زمین وجود دارد که توسط شهر یا شهرداری به عنوان محل بنا تعیین شده باشد. علاوه بر این، برخی از قطعات به عنوان زمین ساختمانی آگهی شده است. این بدان معناست که شما اجازه ندارید بلافاصله در زمین بسازید. البته این زمین ها در آینده نزدیک به عنوان سایت ساختمانی تبلیغ خواهند شد. امکان خرید زمین و برنامه ریزی برای ساخت خانه وجود دارد.
زمین های باغی و کشاورزی را نمی توان روی آن ساخت.
ویژگی نرخ ارز
یک قطعه زمین زمانی بیشترین ارزش را دارد که روی آن ساخته شود یا در انتظار ساختن باشد. زمین های باغ و زمین های کشاورزی، اما همچنین زمین های جنگلی برای فروش. ارزش گذاری برای این قطعات بر اساس اندازه و امکان استفاده است.
در مورد قطعات ساختمانی، اتصالات از قبل برای آب، برق یا گاز یک ارزش افزوده است.
اخیراً گسترش اینترنت موبایل و شبکه های DSL نیز در ارزش گذاری خانه ها، آپارتمان ها و زمین ها نقش داشته است. از آنجایی که گسترش شبکه در آلمان هنوز کامل نشده است، هنوز مناطق زیادی بدون اینترنت سریع وجود دارد. از آنجایی که دسترسی به شبکه‌ها برای حوزه‌های بیشتر و بیشتر زندگی خصوصی و حرفه‌ای بسیار مهم است، املاک واقع در حفره‌های بی‌سیم احتمالاً ارزش کمتری نسبت به خانه‌ها یا املاک واقع در مناطقی با منابع بسیار بالا دارند.
ارزیابی زیرساخت ها
زیرساخت نیز در ارزیابی در نظر گرفته شد. این شامل امکانات خرید نزدیک، پزشکان، مدارس و مهدکودک ها می شود. اما بزرگراه‌ها، ایستگاه‌های اصلی قطار یا فرودگاه‌ها نیز می‌توانند موقعیت خانه را بهبود بخشند. با این وجود، مهم این بود که خود خانه در خیابانی آرام قرار داشته باشد. موقعیت مکانی مستقیماً در کنار یک فرودگاه یا در کنار یک بزرگراه تأثیری بر کاهش ارزش دارد.
تعیین ارزش یک واحد
ارزش گذاری آپارتمان ها بسیار شبیه به ارزش گذاری خانه ها است. با این حال، تمرکز بر درون است. ضمناً وضعیت اتاق ها و پله های زیرزمین نیز در ارزش گذاری لحاظ شده است. ساختار معماری خانه نیز یک معیار مهم است. این همچنین شامل پنجره ها و درها و محل اتصال آپارتمان به زیرساخت می شود.
طبقات نیز در ارزش گذاری آپارتمان ها نقش دارند. اگر آسانسور وجود داشته باشد، آپارتمان در طبقات بالاتر بیشتر مورد توجه قرار می گیرد. آپارتمان های در طبقات میانی اگر آسانسور نباشد محبوبیت بیشتری دارند. آپارتمان های طبقه همکف ارزش کمی پایین تری دارند. سر و صدای خیابان بیشتر محسوس است و سطح سر و صدای پله ها بیشتر است. بالکن ها، تراس ها یا زمین های باغ نیز برای آپارتمان های تک کاربری بسیار محبوب هستند.
نرخ ثابت
گزینه های ارزش گذاری جایگزین برای املاک و مستغلات
علاوه بر ارزیابی اموال که توسط کارشناسان در محل انجام می شود، گزینه های دیگری نیز وجود دارد که هزینه کمتری دارند، اما چنین وضعیت ارزیابی متفاوتی را تشکیل نمی دهند. شما می توانید ارزش گذاری ملک را از طریق اینترنت دریافت کنید. با این رویکرد، شما خودتان اطلاعاتی در مورد معیارهای ارزش گذاری فردی ارائه می دهید. مهم است که شما یک ارزیابی صادقانه از تمام مناطق خانه و دارایی ارائه دهید. تنها در این صورت است که می توانید یک تخمین واقع بینانه به دست آورید.
خرید خانه چند خانواری منحصراً برای بازسازی
تصور می شود که ساختمان های آپارتمانی نیازمند بازسازی مورد توجه بسیاری از سرمایه گذاران قرار می گیرند. اگر آنها در مرکز شهر جذابی باشند و معماری خوبی داشته باشند، بسیار بیشتر است.
جای خالی به دلیل نیاز به بازسازی
گاهی اوقات، به دلیل بازسازی، جای خالی ایجاد می شود و مستاجران باقی مانده آماده نقل مکان هستند. وقتی کل خانه خالی می شود، می توانید پس از بازسازی مجدداً آن را اجاره دهید که چندین مزیت دارد. شما مقید به اجاره قدیمی نیستید و در حین ساخت و ساز خانه و نما نیازی به در نظر گرفتن نیازهای مستاجرینی که کیفیت زندگی آنها با ساخت و ساز محدود شده است ندارید.
افزایش اجاره بها: تقسیم به مستاجران
از آنجایی که قرارداد اجاره هنوز به قوت خود باقی است، شما حق درخواست افزایش اجاره بها را ندارید. شما فقط می توانید هزینه بازسازی را افزایش دهید، آن هم فقط در محدوده تعیین شده توسط قانون. حتی برای املاکی که در بازار آزاد مسکن اجاره داده می شوند، هنگام افزایش اجاره بها پس از بازسازی، الزامات قانونی وجود دارد.
املاک اجاره ای جدید پس از نوسازی/مدرن سازی
پس از اتمام کار بازسازی، می توانید ملک اجاره ای خالی را دوباره اجاره دهید. در این صورت می توانید انتخاب کنید که اجاره بها را با توجه به شاخص اجاره مربوطه تنظیم کنید یا اجاره رایگان تعریف کنید. قوانین عرضه و تقاضا در اینجا نقش دارند. این بدان معنی است که اگر مستاجران جدید مایل به پرداخت باشند، می توانید اجاره های بالایی را دریافت کنید. اگر یک ساختمان آپارتمان برای مسکن اجتماعی بخرید، وضعیت متفاوت است. در این صورت شما ملزم به کد مسکن اجتماعی هستید.
فسخ قرارداد اجاره فقط در شرایط استثنایی امکان پذیر است
فسخ قرارداد تنها در صورتی امکان پذیر است که مستاجر دلایلی را ارائه دهد، مثلاً به دلیل عدم پرداخت اجاره به موقع یا به دلیل نقض جدی قوانین مندرج در قرارداد اجاره. بدون این دلایل، شما به عنوان صاحبخانه تنها در صورتی می توانید قرارداد اجاره را خاتمه دهید که نیازهای خود را ثبت کنید.
باید ثابت کنی شما مجاز به جعل کردن نیستید. اگر مستاجر فسخ شده بعداً به شما ثابت کند که از نیازهای اعلام شده خود بی اطلاع بوده اید، به عنوان مثال به این دلیل که به آپارتمان نقل مکان نکرده اید، می توان از شما شکایت کرد. اگر قصد خرید آپارتمان در صفادشت دارید، باید این معیارها را در نظر بگیرید.
محدودیت اجاره افزایش می یابد
سطوح اجاره محدود است و مستاجران باید مدرکی دال بر درآمد ارائه کنند. این بدان معنی است که شما همچنین باید مستاجرانی با درآمد بسیار پایین را در خود جای دهید. با این حال، مسکن اجتماعی نیز می تواند برای شما خوب باشد. می توانید برای بازسازی ها حمایت مالی دریافت کنید که می توانید به شورا یا شهر درخواست دهید.
قبل از اینکه به فکر خرید باشید، باید از میزان این پشتیبانی مطلع شوید. فقط در این صورت است که می دانید چگونه می توانید از ملک استفاده کنید و اجاره مورد انتظار چقدر خواهد بود.
برای اکثر خریداران ساختمان های آپارتمانی که نیاز به نوسازی دارند، اجاره در بازار آزاد مسکن منطقی تر است. آنها آزادی عمل بیشتری در تعیین اجاره دارند.
معایب اجاره مجدد
اگر یک ساختمان آپارتمانی را برای بازسازی می‌خرید و سپس آن را دوباره آزاد می‌کنید، باید نکات منفی این نوع خرید را بدانید. پس از بازسازی موفقیت آمیز، لازم است شما نسبت به اجاره واحدهای جداگانه اقدام کنید. این می تواند مشکل ساز شود، به خصوص اگر ساختمان آپارتمان در منطقه ای با واحدهای خالی باشد. در این صورت آپارتمان های اجاره ای غیرجذاب تلقی می شوند و باید در نظر داشته باشید که بلافاصله برای همه واحدها علاقه مندان پیدا نخواهید کرد. در هر صورت، بهتر است از قبل دریابید که بازار مسکن در منطقه ای که می خواهید بخرید چگونه است.
خوشحال می شویم در مورد بازار مسکن در مناطق مختلف به شما بگوییم. برای بررسی شرایط بازار مسکن با ما یک قرار شخصی تعیین کنید. علاوه بر این، ما پیشنهادات مختلفی را به شما ارائه خواهیم داد زیرا با منطقه ای که در آن ساختمان های آپارتمانی نیاز به بازسازی وجود دارد و چشم انداز اجاره آینده آن ها آشنا هستیم.
خرید خانه چند خانواده و اشغال کامل آن
اگر قصد انجام هیچ گونه بازسازی را ندارید و نمی خواهید نیاز خود را اعلام کنید، تصمیم به خرید یک آپارتمان کاملا اجاره ای بگیرید. مزیت خرید از این طریق این است که نیازی به یافتن مستاجر ندارید. شما این فرصت را دارید که پیش از موعد با مستاجران، تاریخچه پرداخت و مدت اجاره آنها آشنا شوید. مالک قبلی خوشحال خواهد شد که این اطلاعات را در اختیار شما قرار دهد.
محاسبه بازده اجاره
منبع ارزیابی سریع املاک و مستغلات / الکس فیشر
اجاره سالیانه تقسیم بر قیمت خرید × 100
نتیجه یک درصد است. برای کاندومینیوم ها باید نسبت 4 به 6 باشد. وگرنه خیلی گرون میخری!
بازده در جاهای گرانتر اندکی کاهش یافته و در جاهای فقیرتر کمی افزایش یافته است.
این میزان املاک و مستغلات ارزان است که می شناسید!
هنگام خرید یک ساختمان آپارتمان، بازده اجاره باید 6 تا 9 درصد باشد. البته به شرایط اینجا هم بستگی دارد. به عنوان مثال، در شهری گران قیمت مانند مونیخ، ساختمان های آپارتمانی بازدهی 2 تا 3 درصدی برای اجاره ارائه می دهند.
در دوسلدورف، نسبت آنها بین 4 تا 6 درصد است. در شهرهایی مانند مونیخ و دوسلدورف، متراژ ساختمان‌های آپارتمانی حتی گاهی گرانتر از یک آپارتمان مجردی است. بنابراین به جای تخفیف های هنگفت، هزینه های اضافی زیادی وجود دارد.
املاک در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/)
در مناطق بد، گاهی اوقات 8٪ تا 12٪ درآمد اجاره دریافت می کنید، اما بعداً کسی ملک را از شما نمی خرد.
بنابراین، قوانین زیر اعمال می شود.
هر چه منطقه بدتر و کمتر مطلوب باشد، بازده اجاره کمتر است.
بیشتر بخوانید (خارجی): به سرعت ارزش املاک و مستغلات را ارزیابی کنید
صرفه جویی در مالیات املاک و مستغلات: شرکت های LLC و بنیادها
شرکت املاک و مستغلات - شرکت املاک و مستغلات شرکتی است که به دنبال اجاره، توسعه، تامین مالی، انحلال یا بازاریابی املاک است. فرقی نمی کند یک ملک باشد یا چند ملک. همچنین شامل مدیریت دارایی املاک خود و شخص ثالث می شود. مزایای زیادی ارائه می دهد.
شرکت املاک و مستغلات، با مسئولیت محدود
گزینه جالبی است زیرا در اینجا شما تمام مزایای یک شرکت املاک و مستغلات را دارید، به علاوه می توانید ملک را بدون مالیات پس از سپری شدن دوره سوداگرانه بفروشید.
بنیاد خانواده
مبنای حقوقی: الزام به خرید
رویای داشتن خانه شخصی به عنوان سرمایه گذاری، زندگی مستقل در چهار دیواری خود، بتوانید همه چیز را خودتان طراحی کنید و آن را به دلخواه خود تجهیز کنید، و واحدهای دیگر را به طور کامل برای سود اجاره کنید.
اما این آرزو پایان داستان نیست، زیرا خرید خانه چیزهای بیشتری دارد. راه درازی برای رسیدن به این هدف است که بتوانید در باغ خود بنشینید، استراحت کنید و از زندگی لذت ببرید. برای سهولت هر چه بیشتر، در اینجا بهترین نکات و ترفندها در مورد مواردی که باید به آنها توجه کرد و از کدام دام ها باید در هنگام خرید یک ساختمان آپارتمان اجتناب کرد، آورده شده است.
برای خرید آپارتمان در صفادشت باید مراحل قانونی طی شود و یکسری معیارها رعایت شود. برای انجام صحیح این کار و قانونی شدن خرید و فروش خانه باید چند نکته رعایت شود.
مرحله به مرحله: خرید قرارداد
عقد بیع دارای ضوابط زیر است: طبق ماده 311 ب قانون مدنی، در صورت انتقال مالکیت قطعه زمین یا حقوقی معادل زمین، باید سند رسمی داشته باشد. اما انتقال مالکیت با امضای و محضری انجام نمی شود، بلکه تنها با ثبت در دفتر املاک انجام می شود.
ابتدا سردفتر پیش نویس قرارداد فروش را تنظیم می کند که باید برای هر دو طرف مناسب باشد. این مدتی قبل از امضا نهایی شد تا هر دو طرف بتوانند بررسی کنند. در دفتر اسناد رسمی، سردفتر دوباره قرارداد را می خواند و هر دو طرف می توانند سؤال کنند. سردفتر همچنین از عواقب فروش خانه اطلاع می دهد و مراحل بعدی انتقال مالکیت را توضیح می دهد.
قرارداد خرید ملک در صفادشت
ثبت و پرداخت در دفتر املاک
قبل از ثبت در دفتر املاک، ادعای خریدار نسبت به ملک با ثبت به اصطلاح آگهی واگذاری حق تقدم در دفتر تأمین می شود. این تضمین می کند که انتقال مالکیت ملک می تواند با خیال راحت انجام شود. تنها پس از انتقال کامل قیمت خرید، سردفتر اسناد رسمی انتقال مالکیت در ثبت زمین را آغاز می کند. اداره مالیات نیز باید با گواهی تصفیه تایید کند که خریدار مالیات نقل و انتقال زمین را پرداخت کرده است . زمان انتقال ملک به خریدار یعنی «انتقال اقتصادی» نیز در قرارداد اسناد رسمی مشخص می شود. از این مرحله به بعد، خریدار تمام هزینه ها را به عهده می گیرد و مسئولیت ملک را بر عهده دارد. با این حال، تا زمانی که انتقال مالکیت کامل نشده و نامش در دفتر ثبت نشده، مالک نهایی نیست.
اسناد رسمی برکت دفتر اسناد رسمی
برای تنظیم قرارداد فروش ملک باید محضری باشد. هدف از ثبت اسناد رسمی، محافظت از خریداران و فروشندگان در برابر تصمیمات عجولانه و اطمینان از مستندسازی صحیح منافع طرفین است. ثبت منافع توسط دفتر اسناد رسمی انجام می شود که منافع یک طرف را نمایندگی نمی کند اما بی طرفانه عمل می کند.
حفاظت از خریداران و فروشندگان
قرارهای اجباری سردفتر توسط قانونگذاران برای آزار و اذیت فروشندگان خانه الزامی نبود. در عوض، هدف آن محافظت از خریداران و فروشندگان است. این به این دلیل است که در طول قرار ملاقات، سردفتر تمام اسناد موجود و مشخصات شخصی را بررسی می کند. به عنوان مثال، این امر از فروش خانه یا آپارتمانی که حتی در دست فروشنده ادعایی نیست، جلوگیری می کند. فروش خانه فقط پس از امضای قرارداد محضری از نظر قانونی الزام آور است. حدود دو هفته قبل از تاریخ توافق شده، دفتر اسناد رسمی پیش نویس قرارداد را برای مطالعه شما ارسال می کند. ما آن را با شما تماشا می کنیم و دوباره همه نکات را به طور کامل بررسی می کنیم.
در آلمان، دفتر اسناد رسمی به طور کلی توسط خریدار انتخاب می شود. این برای شما به عنوان فروشنده مفید است زیرا اگر خریدار به هر دلیلی از این کار عقب نشینی کند، باید به دفتر اسناد رسمی پرداخت کند. گاهی اوقات فروشنده یا نماینده فروشنده سردفتری را انتخاب می کند. با این حال، در این مورد، باید کاملاً مطمئن باشید که خریدار بالقوه واقعاً خانه را خریداری خواهد کرد. اگر تصمیم نگیرد، شما باید هزینه محضر را تقبل کنید. اما در این مورد نیز می توانیم به شما مشاوره دهیم. ما تجربه زیادی در برخورد با خریداران احتمالی و دفاتر اسناد رسمی داریم و همیشه راه حل مناسب را برای همه طرف ها پیدا می کنیم.
قبل از قرار محضری: محتوای قرارداد
قبل از برنامه ریزی اسناد رسمی، فروشنده و خریدار باید در مورد شرایط مهم قرارداد توافق کنند. این شامل، برای مثال، قیمت خرید است. ما برای شما مذاکره می کنیم. ما بازار را به خوبی می شناسیم و همچنین تجربه چندین ساله مذاکره داریم. بدهی های قبلی مانند وام مسکن جاری نیز باید روشن شود. علاوه بر این، قراردادهای جانبی نیز در قرارداد ثبت می شود.
علاوه بر این، اطلاعات خاصی وجود دارد که یک پیش نویس قرارداد باید حتماً شامل آنها شود. این شامل شرح مفصلی از خانه یا آپارتمان، مبلغ و تاریخ سررسید قیمت خرید، تاریخ تحویل و توافق در مورد مسئولیت در قبال عیوب مادی است.
مالیات ها و هزینه ها
قیمت واقعی خرید ملک در صفادشت تنها هزینه ای نیست که باید هنگام خرید خانه در نظر بگیرید. علاوه بر قیمت خرید خانه، هزینه های جانبی خرید نیز وجود دارد که باید پرداخت شود. این بستگی به قیمت درخواستی دارد که معمولاً 13 تا 15 درصد قیمت خرید است. هزینه های جانبی خرید شامل مالیات نقل و انتقال زمین، حق الزحمه نماینده املاک، هزینه های دفتر اسناد رسمی و هزینه های ثبت زمین است. توجه داشته باشید که مالیات نقل و انتقال زمین با مالیات دارایی یکی نیست زیرا مالیات املاکی که به شهرداری می پردازید معوقه است و بدهی مکرر است. برای اینکه بتوانید با خیال راحت تامین مالی خود و خود خرید خانه را برنامه ریزی کنید، باید از قبل از تمامی هزینه های جانبی خرید خانه و شرایط پرداخت آنها در مرحله خرید خانه مطلع باشید.
هزینه های جانبی خرید را خودتان باید پرداخت کنید، بنابراین با وام مسکن تامین مالی نمی شود. بنابراین، برای محاسبه دقیق سرمایه گذاری سهام خود، باید هزینه های جانبی را از بودجه موجود کسر کنید، پس از آن همچنان حداقل 20 درصد حقوق صاحبان سهام برای تامین مالی جامد دارید.
مالیات نقل و انتقال زمین: یکی از موارد اصلی در هزینه های خرید جانبی
از هزینه های جانبی خرید، مقداری که نمی توان آن را دست کم گرفت، ناشی از مالیات نقل و انتقال زمین است. این بر اساس منطقه متفاوت است و می تواند تا 6.5٪ باشد. این نسبت بر اساس قیمت خانه است، بنابراین شما به طور خودکار مالیات انتقال زمین بیشتری را برای املاک گران تر پرداخت خواهید کرد. از آنجایی که ایالت های فدرال در وضع مالیات نقل و انتقال زمین حرفی برای گفتن داشته اند، این مقدار در بسیاری از مناطق از 3.5 درصد قبلی به 3 درصد افزایش یافته است و هزینه کلی خرید خانه را گران تر می کند.
به عنوان بخشی از فرآیند خرید، پس از تایید قرارداد خرید و در نتیجه الزام آور قانونی، باید مالیات نقل و انتقال زمین را پرداخت کنید. برای رفتن به مرحله بعدی یعنی ثبت نام در سازمان ثبت اسناد و املاک، به مدرکی مبنی بر پرداخت مالیات نقل و انتقال زمین به اداره مالیات نیاز دارید. به گواهی هایی که برای این منظور صادر می شود، عموماً گواهی عدم اعتراض گفته می شود.
مالیات نقل و انتقال املاک
هزینه های خرید اتفاقی
صرفه جویی در مالیات نقل و انتقال زمین چگونه می توانید هزینه های جانبی را کاهش دهید
پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک ضروری است و نمی توان به طور کامل از آن اجتناب کرد. با این حال، هنگام خرید ملک در صفادشت، گزینه های مختلفی وجود دارد که می تواند بار مالیاتی و در نتیجه هزینه کلی را کاهش دهد. شایان ذکر است که مبلغی که باید پرداخت شود در یک کیلومتر مربع چند درصد متفاوت است. به عنوان مثال، اگر به یک ملک در ایالت فدرال A علاقه مند هستید و مالیات انتقال زمین را با ایالت فدرال B که مستقیماً در مجاورت آن قرار دارد مقایسه کنید، این می تواند منجر به پس انداز تا 3٪ شود. به عنوان یک صاحبخانه یا خریدار ملکی که خوداشتغال یا آزادکار است، می توانید با گزارش مالیات نقل و انتقال املاک در صورت مالی سالانه خود، بار مالیاتی خود را کاهش دهید. اگر ملکی آماده نخرید، اما زمینی را انتخاب کنید که توسعه نیافته است، معمولاً مالیات نقل و انتقال زمین کمتر از زمانی است که مقدار زیادی با ساختمان روی آن بخرید.
هزینه های دلالی، ثبت اسناد و املاک و هزینه های اسناد رسمی
به طور کلی، هزینه های تدارکات کمکی از چهار جنبه تشکیل شده است. خریدار ملک علاوه بر مالیات نقل و انتقال زمین، حق الزحمه بنگاه معاملات ملکی، دفتر اسناد رسمی و حق ثبت زمین را نیز پرداخت می کند. هزینه خدمات یک مشاور املاک در صفادشت نیز به قیمت خرید ملک در صفادشت بستگی دارد و به صورت درصدی محاسبه می شود. حاشیه در اینجا می تواند از زیر 3٪ تا 7٪ باشد.
در هزینه‌های جانبی ذکر شده، فقط این هزینه‌ها خالص محاسبه می‌شوند، بنابراین به طور کلی می‌خواهید 19 درصد هزینه بیشتری را با نرخ مالیات بر ارزش افزوده در نظر بگیرید. حتی اگر فروشنده ملک را به صورت خصوصی و بدون استفاده از مشاور املاک در صفادشت بفروشد، باز هم هزینه های دفتر اسناد رسمی، هزینه های ثبت در دفتر املاک و مالیات نقل و انتقال زمین اعمال می شود. به این ترتیب، فقط حق الزحمه مشاور املاک در صفادشت شامل هزینه خرید جانبی نمی شود و هزینه اضافی شما را تا آن درصد کاهش می دهد. با این حال، خرید بدون مشاور املاک در صفادشت به این معنی است که شما باید تمام قرار ملاقات ها و جزئیات سازمانی را خودتان انجام دهید و با فروشنده موافقت کنید. بدون تجربه و دانش مناسب، فرآیند خرید ملک در صفادشت می‌تواند دشوار و مشکلات زیادی داشته باشد.
مالیات بر ارزش افزوده هزینه های دلالی و هزینه های اسناد رسمی
خرید خانه چند خانواده - ایده شما به پایان رسیده است و رویاهای مسکن شما به واقعیت تبدیل می شود. شما چندین ملک را بررسی کرده اید، قیمت ها را مقایسه کرده اید و بودجه خرید خانه خود را تعیین کرده اید. قبل از اینکه وارد مذاکرات نزدیکتر با فروشنده یا رزرو ملک شوید، باید برای تامین مالی خانه خود برنامه ریزی کنید و شرایط خود را تعیین کنید. هرچه حرفه ای تر پیش بروید و برنامه ریزی دقیق تری داشته باشید، خرید خانه از ایده گرفته تا تامین مالی و دفتر اسناد رسمی و امضای قرارداد، پیچیدگی کمتری خواهد داشت. سپس همه چیز آماده است و می توانید ساختمان آپارتمان خود را اجاره دهید . همه چیز را از ارزیابی تا اجاره ساختمان های آپارتمانی در اینجا بیاموزید.
نمای کلی پنهان کردن
خرید املاک و مستغلات در یک ساختمان آپارتمانی: سرمایه گذاری سرمایه و بازده
خرید خانه چند خانواری منحصراً برای بازسازی
محاسبه بازده اجاره
مبنای حقوقی: الزام به خرید
مالیات ها و هزینه ها
تامین مالی املاک و مستغلات: خریداران و وام
بخریم یا... بسازیم؟ هزینه های ساخت و ساز، بهره و تامین مالی
اجاره دادن. قوانین، مالیات و مستاجران
خرید املاک و مستغلات در یک ساختمان آپارتمانی: سرمایه گذاری سرمایه و بازده
خرید آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D9%81%D8%B1%D9%88%D8%B4-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
از یک خانه تحت اشغال تا یک خانه چند خانواری به عنوان یک سرمایه گذاری سرمایه ای ، هر کسی که قصد خرید خانه را دارد می خواهد خود را برای دوران پیری آماده کند. هیچ سرمایه گذاری دیگری به اندازه املاک و مستغلات ثبات بلندمدت بالایی را ارائه نمی دهد. خواه 10، 100 یا 1000 سال گذشته باشد، مردم همیشه آنجا خواهند بود! ".
ارزیابی اموال
ارزیابی املاک یا زمین به دلایل مختلفی ضروری است.
در بیشتر موارد، زمانی که ملکی برای فروش است، درخواست ارزیابی می شود. نیاز به حراج اجباری یا تعیین ارزش ملک پس از طلاق نیز امری رایج است. گاهی اوقات مالکان فقط می خواهند بدانند که دارایی آنها چقدر ارزش دارد، یا یک ارزیابی اموال داشته باشند زیرا مقامات دستور داده اند خانه آنها تخریب شود. این مورد در مورد ساخت جاده ها یا توسعه مجدد مناطق مسکونی است. در مناطق معدنی، گاهی اوقات کل روستاها آواره می شوند. در چنین مواردی، ارزیابی ملک ضروری است، زیرا مالک حق دریافت غرامت کامل برای ارزش ملک را دارد.
ارزش گذاری را می توان به روش های مختلفی انجام داد. موثرترین روش این است که یک متخصص در محل ملک را بازرسی کند تا ارزش آن را تعیین کند. از طرف دیگر، می توان یک ارزیابی دارایی را در اینترنت دریافت کرد یا یک مقدار تقریبی را بر اساس ویژگی های قابل مقایسه تعیین کرد. اگر تصمیم دارید ارزش ملک را توسط یک متخصص تعیین کنید، گران ترین گزینه را انتخاب خواهید کرد. با این حال، در همان زمان، یک برآورد بسیار عینی دریافت خواهید کرد که در بسیاری از موارد بسیار نزدیک به قیمت واقعی خرید است. تمام ارزش گذاری های دیگر بر اساس برآورد است.
استانداردهای ارزش گذاری املاک و مستغلات
بسیاری از عوامل مختلف می توانند بر ارزیابی واقعی املاک تأثیر بگذارند. اینها اساساً شامل مبلمان و ساخت خانه ها و آپارتمان ها و همچنین موقعیت، اندازه و امکانات ملک می شود. عواملی که باعث افزایش ارزش می شوند، از ارزش نیز می کاهند. در پایان ارزیابی ذهنی، یک ارزش پولی وجود دارد که می تواند مبنای قیمت خرید باشد.
نه تنها موقعیت و تجهیزات خانه، بلکه بازار املاک نیز برای ارزش خانه مهم است. یک خانه مدرن در یک منطقه روستایی یا از نظر ساختاری ضعیف با سیستم گرمایش کارآمد به احتمال زیاد ارزش کمتری نسبت به ملکی در فرانکفورت آم ماین دارد که نیاز به بازسازی دارد. به همین دلیل، نه تنها مکان، بلکه منطقه ای که خانه در آن قرار دارد نیز در ارزیابی لحاظ می شود. مجموع معیارهای مختلف منجر به ارزشی می شود که می توانید انتظار داشته باشید خانه خود را به آن بفروشید. این با قیمتی که در واقع دریافت خواهید کرد یکسان نیست. اگر در زمان فروش املاک زیادی با ارزش برابر برای فروش وجود داشته باشد، ممکن است قیمت کمتری دریافت کنید. گاهی اوقات شرایطی پیش می آید که مشتریان مشتاق خرید ملک در صفادشت هستند و مایلند به میزان قابل توجهی بیشتر از ارزش ملک بپردازند. این امر به ویژه در صورتی صادق است که افراد زیادی به ملک علاقه مند باشند. این مثال‌ها نشان می‌دهند که نه تنها ارزش، بلکه عرضه و تقاضا نیز عوامل تعیین‌کننده قیمت خرید هستند.
رهن و اجاره آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
ارزش گذاری ملک را دریافت کنید
ارزیابی املاک و مستغلات: تخریب، ساخت و ساز جدید و شرکت های محدود.
ارزش گذاری یک خانه پیچیده تر از یک آپارتمان یا مقدار زیادی است. خانه و زمین یک واحد را تشکیل می دهند و با هم ارزش گذاری می شوند. خانه هایی که به عنوان املاک تخریب فروخته می شوند یک استثنا هستند. از آنجایی که تخریب سرمایه ای است که بر عهده خریدار ملک است، فقط زمین در ارزش گذاری لحاظ می شود. با این حال، با هزینه تخریب خانه از ارزش آن کاسته نخواهد شد. اگر خریدار تصمیم به خرید چنین ملکی دارد، خودش باید این هزینه ها را در محاسبه لحاظ کند.
به خانه امتیاز دهید
در بازرسی از خانه، تمام ویژگی ها در نظر گرفته می شود. اینها شامل در و پنجره، محصولات بهداشتی، آشپزخانه و کف است. سرداب ها و اتاق زیر شیروانی تبدیل شده اغلب عملکرد یک خانه را افزایش می دهند. این امر در مورد اقدامات نوسازی انجام شده در پنج تا ده سال گذشته نیز صدق می کند. جرم خرپاهای سقف و همچنین عایق کاری و سیستم گرمایشی دیوارهای بیرونی در نظر گرفته شد. البته اندازه فضای نشیمن، برش خانه و تعداد اتاق های موجود نیز در این امر نقش دارد. دانستن اینکه آیا چیدمان اتاق را می توان تغییر داد نیز برای بسیاری از خریداران بالقوه مهم است. خانه های قدیمی معمولا اتاق های بسیار کوچکی دارند. اگر بتوان اتاق را بدون تلاش زیاد گسترش داد، برای ارزش ملک مثبت است.
نکاتی برای سرمایه گذاران آینده املاک!
دو چیز وجود دارد که به آن نیاز خواهید داشت و مدام می شنوید. بازده اجاره، یا به طور دقیق تر، بازده ناخالص اجاره، و عامل قیمت خرید. هر دو به ارزیابی سریع پیشنهادات املاک کمک می کنند. در اینجا درباره تفاوت بیشتر بیاموزید و به توصیه من برای شما به عنوان یک مبتدی در املاک و مستغلات مراجعه کنید.
عوامل بازده اجاره و قیمت خرید
نیازهای نوسازی و کاربردهای برنامه ریزی شده
اگر می خواهید چنین سرمایه گذاری کنید، سوالات زیادی وجود دارد که باید از قبل به آنها پاسخ داده شود. شما باید بدانید که چگونه می خواهید از ملک استفاده کنید. دریابید که آیا بازسازی مورد نیاز است یا خیر.
لطفاً برای شرایط خاص با شهر یا شهرداری خود تماس بگیرید. در صورت تمایل به ملکی که اجاره داده شده است می توانید از مستاجران و مبلغ اجاره اطلاعات کسب کنید.
اینها معیارهای مهمی هستند که با آنها می توانید به خوبی برای خرید یک ساختمان آپارتمان آماده شوید. داشتن یک شریک قوی در کنار شما برای مشاوره به شما کمک می کند، به خصوص اگر تا به حال تجربه کمی داشته باشید. لوگینسکی از حمایت شما خوشحال خواهد شد. ما با بسته های خدماتی جذاب از شما در فروش موفق حمایت می کنیم.
ساختمان های آپارتمانی واقع در مرکز (تا 4 میلیون یورو).
ارزیابی اموال
در مرحله دوم اموال مورد ارزیابی قرار می گیرد. اندازه و برش اوکی است. مناطق و زیرساخت های مجاور نیز در ارزیابی گنجانده شده است.
داشتن یک ساختمان خارجی، گاراژ یا گاراژ ساخته شده در ملک، ارزش افزوده و همچنین گیاهان زیبا، پرچین های بلند یا ایجاد یک پاسیو و مسیرهای باغ را به همراه خواهد داشت. هر عنصری از چیزی که روی آن سرمایه گذاری می کنید در ارزش گذاری لحاظ می شود.
ارزش زمین با توجه به اندازه و موقعیت آن تعیین می شود. زیرساخت نیز یک جنبه مهم است. تنها در صورتی امکان ساخت خانه در زمین وجود دارد که توسط شهر یا شهرداری به عنوان محل بنا تعیین شده باشد. علاوه بر این، برخی از قطعات به عنوان زمین ساختمانی آگهی شده است. این بدان معناست که شما اجازه ندارید بلافاصله در زمین بسازید. البته این زمین ها در آینده نزدیک به عنوان سایت ساختمانی تبلیغ خواهند شد. امکان خرید زمین و برنامه ریزی برای ساخت خانه وجود دارد.
زمین های باغی و کشاورزی را نمی توان روی آن ساخت.
ویژگی نرخ ارز
یک قطعه زمین زمانی بیشترین ارزش را دارد که روی آن ساخته شود یا در انتظار ساختن باشد. زمین های باغ و زمین های کشاورزی، اما همچنین زمین های جنگلی برای فروش. ارزش گذاری برای این قطعات بر اساس اندازه و امکان استفاده است.
در مورد قطعات ساختمانی، اتصالات از قبل برای آب، برق یا گاز یک ارزش افزوده است.
اخیراً گسترش اینترنت موبایل و شبکه های DSL نیز در ارزش گذاری خانه ها، آپارتمان ها و زمین ها نقش داشته است. از آنجایی که گسترش شبکه در آلمان هنوز کامل نشده است، هنوز مناطق زیادی بدون اینترنت سریع وجود دارد. از آنجایی که دسترسی به شبکه‌ها برای حوزه‌های بیشتر و بیشتر زندگی خصوصی و حرفه‌ای بسیار مهم است، املاک واقع در حفره‌های بی‌سیم احتمالاً ارزش کمتری نسبت به خانه‌ها یا املاک واقع در مناطقی با منابع بسیار بالا دارند.
ارزیابی زیرساخت ها
زیرساخت نیز در ارزیابی در نظر گرفته شد. این شامل امکانات خرید نزدیک، پزشکان، مدارس و مهدکودک ها می شود. اما بزرگراه‌ها، ایستگاه‌های اصلی قطار یا فرودگاه‌ها نیز می‌توانند موقعیت خانه را بهبود بخشند. با این وجود، مهم این بود که خود خانه در خیابانی آرام قرار داشته باشد. موقعیت مکانی مستقیماً در کنار یک فرودگاه یا در کنار یک بزرگراه تأثیری بر کاهش ارزش دارد.
تعیین ارزش یک واحد
ارزش گذاری آپارتمان ها بسیار شبیه به ارزش گذاری خانه ها است. با این حال، تمرکز بر درون است. ضمناً وضعیت اتاق ها و پله های زیرزمین نیز در ارزش گذاری لحاظ شده است. ساختار معماری خانه نیز یک معیار مهم است. این همچنین شامل پنجره ها و درها و محل اتصال آپارتمان به زیرساخت می شود.
طبقات نیز در ارزش گذاری آپارتمان ها نقش دارند. اگر آسانسور وجود داشته باشد، آپارتمان در طبقات بالاتر بیشتر مورد توجه قرار می گیرد. آپارتمان های در طبقات میانی اگر آسانسور نباشد محبوبیت بیشتری دارند. آپارتمان های طبقه همکف ارزش کمی پایین تری دارند. سر و صدای خیابان بیشتر محسوس است و سطح سر و صدای پله ها بیشتر است. بالکن ها، تراس ها یا زمین های باغ نیز برای آپارتمان های تک کاربری بسیار محبوب هستند.
نرخ ثابت
گزینه های ارزش گذاری جایگزین برای املاک و مستغلات
علاوه بر ارزیابی اموال که توسط کارشناسان در محل انجام می شود، گزینه های دیگری نیز وجود دارد که هزینه کمتری دارند، اما چنین وضعیت ارزیابی متفاوتی را تشکیل نمی دهند. شما می توانید ارزش گذاری ملک را از طریق اینترنت دریافت کنید. با این رویکرد، شما خودتان اطلاعاتی در مورد معیارهای ارزش گذاری فردی ارائه می دهید. مهم است که شما یک ارزیابی صادقانه از تمام مناطق خانه و دارایی ارائه دهید. تنها در این صورت است که می توانید یک تخمین واقع بینانه به دست آورید.
خرید خانه چند خانواری منحصراً برای بازسازی
تصور می شود که ساختمان های آپارتمانی نیازمند بازسازی مورد توجه بسیاری از سرمایه گذاران قرار می گیرند. اگر آنها در مرکز شهر جذابی باشند و معماری خوبی داشته باشند، بسیار بیشتر است.
جای خالی به دلیل نیاز به بازسازی
گاهی اوقات، به دلیل بازسازی، جای خالی ایجاد می شود و مستاجران باقی مانده آماده نقل مکان هستند. وقتی کل خانه خالی می شود، می توانید پس از بازسازی مجدداً آن را اجاره دهید که چندین مزیت دارد. شما مقید به اجاره قدیمی نیستید و در حین ساخت و ساز خانه و نما نیازی به در نظر گرفتن نیازهای مستاجرینی که کیفیت زندگی آنها با ساخت و ساز محدود شده است ندارید.
افزایش اجاره بها: تقسیم به مستاجران
از آنجایی که قرارداد اجاره هنوز به قوت خود باقی است، شما حق درخواست افزایش اجاره بها را ندارید. شما فقط می توانید هزینه بازسازی را افزایش دهید، آن هم فقط در محدوده تعیین شده توسط قانون. حتی برای املاکی که در بازار آزاد مسکن اجاره داده می شوند، هنگام افزایش اجاره بها پس از بازسازی، الزامات قانونی وجود دارد.
املاک اجاره ای جدید پس از نوسازی/مدرن سازی
پس از اتمام کار بازسازی، می توانید ملک اجاره ای خالی را دوباره اجاره دهید. در این صورت می توانید انتخاب کنید که اجاره بها را با توجه به شاخص اجاره مربوطه تنظیم کنید یا اجاره رایگان تعریف کنید. قوانین عرضه و تقاضا در اینجا نقش دارند. این بدان معنی است که اگر مستاجران جدید مایل به پرداخت باشند، می توانید اجاره های بالایی را دریافت کنید. اگر یک ساختمان آپارتمان برای مسکن اجتماعی بخرید، وضعیت متفاوت است. در این صورت شما ملزم به کد مسکن اجتماعی هستید.
فسخ قرارداد اجاره فقط در شرایط استثنایی امکان پذیر است
فسخ قرارداد تنها در صورتی امکان پذیر است که مستاجر دلایلی را ارائه دهد، مثلاً به دلیل عدم پرداخت اجاره به موقع یا به دلیل نقض جدی قوانین مندرج در قرارداد اجاره. بدون این دلایل، شما به عنوان صاحبخانه تنها در صورتی می توانید قرارداد اجاره را خاتمه دهید که نیازهای خود را ثبت کنید.
باید ثابت کنی شما مجاز به جعل کردن نیستید. اگر مستاجر فسخ شده بعداً به شما ثابت کند که از نیازهای اعلام شده خود بی اطلاع بوده اید، به عنوان مثال به این دلیل که به آپارتمان نقل مکان نکرده اید، می توان از شما شکایت کرد. اگر قصد خرید آپارتمان در صفادشت دارید، باید این معیارها را در نظر بگیرید.
محدودیت اجاره افزایش می یابد
سطوح اجاره محدود است و مستاجران باید مدرکی دال بر درآمد ارائه کنند. این بدان معنی است که شما همچنین باید مستاجرانی با درآمد بسیار پایین را در خود جای دهید. با این حال، مسکن اجتماعی نیز می تواند برای شما خوب باشد. می توانید برای بازسازی ها حمایت مالی دریافت کنید که می توانید به شورا یا شهر درخواست دهید.
قبل از اینکه به فکر خرید باشید، باید از میزان این پشتیبانی مطلع شوید. فقط در این صورت است که می دانید چگونه می توانید از ملک استفاده کنید و اجاره مورد انتظار چقدر خواهد بود.
برای اکثر خریداران ساختمان های آپارتمانی که نیاز به نوسازی دارند، اجاره در بازار آزاد مسکن منطقی تر است. آنها آزادی عمل بیشتری در تعیین اجاره دارند.
معایب اجاره مجدد
اگر یک ساختمان آپارتمانی را برای بازسازی می‌خرید و سپس آن را دوباره آزاد می‌کنید، باید نکات منفی این نوع خرید را بدانید. پس از بازسازی موفقیت آمیز، لازم است شما نسبت به اجاره واحدهای جداگانه اقدام کنید. این می تواند مشکل ساز شود، به خصوص اگر ساختمان آپارتمان در منطقه ای با واحدهای خالی باشد. در این صورت آپارتمان های اجاره ای غیرجذاب تلقی می شوند و باید در نظر داشته باشید که بلافاصله برای همه واحدها علاقه مندان پیدا نخواهید کرد. در هر صورت، بهتر است از قبل دریابید که بازار مسکن در منطقه ای که می خواهید بخرید چگونه است.
خوشحال می شویم در مورد بازار مسکن در مناطق مختلف به شما بگوییم. برای بررسی شرایط بازار مسکن با ما یک قرار شخصی تعیین کنید. علاوه بر این، ما پیشنهادات مختلفی را به شما ارائه خواهیم داد زیرا با منطقه ای که در آن ساختمان های آپارتمانی نیاز به بازسازی وجود دارد و چشم انداز اجاره آینده آن ها آشنا هستیم.
خرید خانه چند خانواده و اشغال کامل آن
اگر قصد انجام هیچ گونه بازسازی را ندارید و نمی خواهید نیاز خود را اعلام کنید، تصمیم به خرید یک آپارتمان کاملا اجاره ای بگیرید. مزیت خرید از این طریق این است که نیازی به یافتن مستاجر ندارید. شما این فرصت را دارید که پیش از موعد با مستاجران، تاریخچه پرداخت و مدت اجاره آنها آشنا شوید. مالک قبلی خوشحال خواهد شد که این اطلاعات را در اختیار شما قرار دهد.
محاسبه بازده اجاره
منبع ارزیابی سریع املاک و مستغلات / الکس فیشر
اجاره سالیانه تقسیم بر قیمت خرید × 100
نتیجه یک درصد است. برای کاندومینیوم ها باید نسبت 4 به 6 باشد. وگرنه خیلی گرون میخری!
بازده در جاهای گرانتر اندکی کاهش یافته و در جاهای فقیرتر کمی افزایش یافته است.
این میزان املاک و مستغلات ارزان است که می شناسید!
هنگام خرید یک ساختمان آپارتمان، بازده اجاره باید 6 تا 9 درصد باشد. البته به شرایط اینجا هم بستگی دارد. به عنوان مثال، در شهری گران قیمت مانند مونیخ، ساختمان های آپارتمانی بازدهی 2 تا 3 درصدی برای اجاره ارائه می دهند.
در دوسلدورف، نسبت آنها بین 4 تا 6 درصد است. در شهرهایی مانند مونیخ و دوسلدورف، متراژ ساختمان‌های آپارتمانی حتی گاهی گرانتر از یک آپارتمان مجردی است. بنابراین به جای تخفیف های هنگفت، هزینه های اضافی زیادی وجود دارد.
املاک در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/)
در مناطق بد، گاهی اوقات 8٪ تا 12٪ درآمد اجاره دریافت می کنید، اما بعداً کسی ملک را از شما نمی خرد.
بنابراین، قوانین زیر اعمال می شود.
هر چه منطقه بدتر و کمتر مطلوب باشد، بازده اجاره کمتر است.
بیشتر بخوانید (خارجی): به سرعت ارزش املاک و مستغلات را ارزیابی کنید
صرفه جویی در مالیات املاک و مستغلات: شرکت های LLC و بنیادها
شرکت املاک و مستغلات - شرکت املاک و مستغلات شرکتی است که به دنبال اجاره، توسعه، تامین مالی، انحلال یا بازاریابی املاک است. فرقی نمی کند یک ملک باشد یا چند ملک. همچنین شامل مدیریت دارایی املاک خود و شخص ثالث می شود. مزایای زیادی ارائه می دهد.
شرکت املاک و مستغلات، با مسئولیت محدود
گزینه جالبی است زیرا در اینجا شما تمام مزایای یک شرکت املاک و مستغلات را دارید، به علاوه می توانید ملک را بدون مالیات پس از سپری شدن دوره سوداگرانه بفروشید.
بنیاد خانواده
مبنای حقوقی: الزام به خرید
رویای داشتن خانه شخصی به عنوان سرمایه گذاری، زندگی مستقل در چهار دیواری خود، بتوانید همه چیز را خودتان طراحی کنید و آن را به دلخواه خود تجهیز کنید، و واحدهای دیگر را به طور کامل برای سود اجاره کنید.
اما این آرزو پایان داستان نیست، زیرا خرید خانه چیزهای بیشتری دارد. راه درازی برای رسیدن به این هدف است که بتوانید در باغ خود بنشینید، استراحت کنید و از زندگی لذت ببرید. برای سهولت هر چه بیشتر، در اینجا بهترین نکات و ترفندها در مورد مواردی که باید به آنها توجه کرد و از کدام دام ها باید در هنگام خرید یک ساختمان آپارتمان اجتناب کرد، آورده شده است.
برای خرید آپارتمان در صفادشت باید مراحل قانونی طی شود و یکسری معیارها رعایت شود. برای انجام صحیح این کار و قانونی شدن خرید و فروش خانه باید چند نکته رعایت شود.
مرحله به مرحله: خرید قرارداد
عقد بیع دارای ضوابط زیر است: طبق ماده 311 ب قانون مدنی، در صورت انتقال مالکیت قطعه زمین یا حقوقی معادل زمین، باید سند رسمی داشته باشد. اما انتقال مالکیت با امضای و محضری انجام نمی شود، بلکه تنها با ثبت در دفتر املاک انجام می شود.
ابتدا سردفتر پیش نویس قرارداد فروش را تنظیم می کند که باید برای هر دو طرف مناسب باشد. این مدتی قبل از امضا نهایی شد تا هر دو طرف بتوانند بررسی کنند. در دفتر اسناد رسمی، سردفتر دوباره قرارداد را می خواند و هر دو طرف می توانند سؤال کنند. سردفتر همچنین از عواقب فروش خانه اطلاع می دهد و مراحل بعدی انتقال مالکیت را توضیح می دهد.
قرارداد خرید ملک در صفادشت
ثبت و پرداخت در دفتر املاک
قبل از ثبت در دفتر املاک، ادعای خریدار نسبت به ملک با ثبت به اصطلاح آگهی واگذاری حق تقدم در دفتر تأمین می شود. این تضمین می کند که انتقال مالکیت ملک می تواند با خیال راحت انجام شود. تنها پس از انتقال کامل قیمت خرید، سردفتر اسناد رسمی انتقال مالکیت در ثبت زمین را آغاز می کند. اداره مالیات نیز باید با گواهی تصفیه تایید کند که خریدار مالیات نقل و انتقال زمین را پرداخت کرده است . زمان انتقال ملک به خریدار یعنی «انتقال اقتصادی» نیز در قرارداد اسناد رسمی مشخص می شود. از این مرحله به بعد، خریدار تمام هزینه ها را به عهده می گیرد و مسئولیت ملک را بر عهده دارد. با این حال، تا زمانی که انتقال مالکیت کامل نشده و نامش در دفتر ثبت نشده، مالک نهایی نیست.
اسناد رسمی برکت دفتر اسناد رسمی
برای تنظیم قرارداد فروش ملک باید محضری باشد. هدف از ثبت اسناد رسمی، محافظت از خریداران و فروشندگان در برابر تصمیمات عجولانه و اطمینان از مستندسازی صحیح منافع طرفین است. ثبت منافع توسط دفتر اسناد رسمی انجام می شود که منافع یک طرف را نمایندگی نمی کند اما بی طرفانه عمل می کند.
حفاظت از خریداران و فروشندگان
قرارهای اجباری سردفتر توسط قانونگذاران برای آزار و اذیت فروشندگان خانه الزامی نبود. در عوض، هدف آن محافظت از خریداران و فروشندگان است. این به این دلیل است که در طول قرار ملاقات، سردفتر تمام اسناد موجود و مشخصات شخصی را بررسی می کند. به عنوان مثال، این امر از فروش خانه یا آپارتمانی که حتی در دست فروشنده ادعایی نیست، جلوگیری می کند. فروش خانه فقط پس از امضای قرارداد محضری از نظر قانونی الزام آور است. حدود دو هفته قبل از تاریخ توافق شده، دفتر اسناد رسمی پیش نویس قرارداد را برای مطالعه شما ارسال می کند. ما آن را با شما تماشا می کنیم و دوباره همه نکات را به طور کامل بررسی می کنیم.
در آلمان، دفتر اسناد رسمی به طور کلی توسط خریدار انتخاب می شود. این برای شما به عنوان فروشنده مفید است زیرا اگر خریدار به هر دلیلی از این کار عقب نشینی کند، باید به دفتر اسناد رسمی پرداخت کند. گاهی اوقات فروشنده یا نماینده فروشنده سردفتری را انتخاب می کند. با این حال، در این مورد، باید کاملاً مطمئن باشید که خریدار بالقوه واقعاً خانه را خریداری خواهد کرد. اگر تصمیم نگیرد، شما باید هزینه محضر را تقبل کنید. اما در این مورد نیز می توانیم به شما مشاوره دهیم. ما تجربه زیادی در برخورد با خریداران احتمالی و دفاتر اسناد رسمی داریم و همیشه راه حل مناسب را برای همه طرف ها پیدا می کنیم.
قبل از قرار محضری: محتوای قرارداد
قبل از برنامه ریزی اسناد رسمی، فروشنده و خریدار باید در مورد شرایط مهم قرارداد توافق کنند. این شامل، برای مثال، قیمت خرید است. ما برای شما مذاکره می کنیم. ما بازار را به خوبی می شناسیم و همچنین تجربه چندین ساله مذاکره داریم. بدهی های قبلی مانند وام مسکن جاری نیز باید روشن شود. علاوه بر این، قراردادهای جانبی نیز در قرارداد ثبت می شود.
علاوه بر این، اطلاعات خاصی وجود دارد که یک پیش نویس قرارداد باید حتماً شامل آنها شود. این شامل شرح مفصلی از خانه یا آپارتمان، مبلغ و تاریخ سررسید قیمت خرید، تاریخ تحویل و توافق در مورد مسئولیت در قبال عیوب مادی است.
مالیات ها و هزینه ها
قیمت واقعی خرید ملک در صفادشت تنها هزینه ای نیست که باید هنگام خرید خانه در نظر بگیرید. علاوه بر قیمت خرید خانه، هزینه های جانبی خرید نیز وجود دارد که باید پرداخت شود. این بستگی به قیمت درخواستی دارد که معمولاً 13 تا 15 درصد قیمت خرید است. هزینه های جانبی خرید شامل مالیات نقل و انتقال زمین، حق الزحمه نماینده املاک، هزینه های دفتر اسناد رسمی و هزینه های ثبت زمین است. توجه داشته باشید که مالیات نقل و انتقال زمین با مالیات دارایی یکی نیست زیرا مالیات املاکی که به شهرداری می پردازید معوقه است و بدهی مکرر است. برای اینکه بتوانید با خیال راحت تامین مالی خود و خود خرید خانه را برنامه ریزی کنید، باید از قبل از تمامی هزینه های جانبی خرید خانه و شرایط پرداخت آنها در مرحله خرید خانه مطلع باشید.
هزینه های جانبی خرید را خودتان باید پرداخت کنید، بنابراین با وام مسکن تامین مالی نمی شود. بنابراین، برای محاسبه دقیق سرمایه گذاری سهام خود، باید هزینه های جانبی را از بودجه موجود کسر کنید، پس از آن همچنان حداقل 20 درصد حقوق صاحبان سهام برای تامین مالی جامد دارید.
مالیات نقل و انتقال زمین: یکی از موارد اصلی در هزینه های خرید جانبی
از هزینه های جانبی خرید، مقداری که نمی توان آن را دست کم گرفت، ناشی از مالیات نقل و انتقال زمین است. این بر اساس منطقه متفاوت است و می تواند تا 6.5٪ باشد. این نسبت بر اساس قیمت خانه است، بنابراین شما به طور خودکار مالیات انتقال زمین بیشتری را برای املاک گران تر پرداخت خواهید کرد. از آنجایی که ایالت های فدرال در وضع مالیات نقل و انتقال زمین حرفی برای گفتن داشته اند، این مقدار در بسیاری از مناطق از 3.5 درصد قبلی به 3 درصد افزایش یافته است و هزینه کلی خرید خانه را گران تر می کند.
به عنوان بخشی از فرآیند خرید، پس از تایید قرارداد خرید و در نتیجه الزام آور قانونی، باید مالیات نقل و انتقال زمین را پرداخت کنید. برای رفتن به مرحله بعدی یعنی ثبت نام در سازمان ثبت اسناد و املاک، به مدرکی مبنی بر پرداخت مالیات نقل و انتقال زمین به اداره مالیات نیاز دارید. به گواهی هایی که برای این منظور صادر می شود، عموماً گواهی عدم اعتراض گفته می شود.
مالیات نقل و انتقال املاک
هزینه های خرید اتفاقی
صرفه جویی در مالیات نقل و انتقال زمین چگونه می توانید هزینه های جانبی را کاهش دهید
پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک ضروری است و نمی توان به طور کامل از آن اجتناب کرد. با این حال، هنگام خرید ملک در صفادشت، گزینه های مختلفی وجود دارد که می تواند بار مالیاتی و در نتیجه هزینه کلی را کاهش دهد. شایان ذکر است که مبلغی که باید پرداخت شود در یک کیلومتر مربع چند درصد متفاوت است. به عنوان مثال، اگر به یک ملک در ایالت فدرال A علاقه مند هستید و مالیات انتقال زمین را با ایالت فدرال B که مستقیماً در مجاورت آن قرار دارد مقایسه کنید، این می تواند منجر به پس انداز تا 3٪ شود. به عنوان یک صاحبخانه یا خریدار ملکی که خوداشتغال یا آزادکار است، می توانید با گزارش مالیات نقل و انتقال املاک در صورت مالی سالانه خود، بار مالیاتی خود را کاهش دهید. اگر ملکی آماده نخرید، اما زمینی را انتخاب کنید که توسعه نیافته است، معمولاً مالیات نقل و انتقال زمین کمتر از زمانی است که مقدار زیادی با ساختمان روی آن بخرید.
هزینه های دلالی، ثبت اسناد و املاک و هزینه های اسناد رسمی
به طور کلی، هزینه های تدارکات کمکی از چهار جنبه تشکیل شده است. خریدار ملک علاوه بر مالیات نقل و انتقال زمین، حق الزحمه بنگاه معاملات ملکی، دفتر اسناد رسمی و حق ثبت زمین را نیز پرداخت می کند. هزینه خدمات یک مشاور املاک در صفادشت نیز به قیمت خرید ملک در صفادشت بستگی دارد و به صورت درصدی محاسبه می شود. حاشیه در اینجا می تواند از زیر 3٪ تا 7٪ باشد.
در هزینه‌های جانبی ذکر شده، فقط این هزینه‌ها خالص محاسبه می‌شوند، بنابراین به طور کلی می‌خواهید 19 درصد هزینه بیشتری را با نرخ مالیات بر ارزش افزوده در نظر بگیرید. حتی اگر فروشنده ملک را به صورت خصوصی و بدون استفاده از مشاور املاک در صفادشت بفروشد، باز هم هزینه های دفتر اسناد رسمی، هزینه های ثبت در دفتر املاک و مالیات نقل و انتقال زمین اعمال می شود. به این ترتیب، فقط حق الزحمه مشاور املاک در صفادشت شامل هزینه خرید جانبی نمی شود و هزینه اضافی شما را تا آن درصد کاهش می دهد. با این حال، خرید بدون مشاور املاک در صفادشت به این معنی است که شما باید تمام قرار ملاقات ها و جزئیات سازمانی را خودتان انجام دهید و با فروشنده موافقت کنید. بدون تجربه و دانش مناسب، فرآیند خرید ملک در صفادشت می‌تواند دشوار و مشکلات زیادی داشته باشد.
مالیات بر ارزش افزوده هزینه های دلالی و هزینه های اسناد رسمی