khonehman
یک شنبه 24 دی 1402, 10:57 صبح
من می خواهم آپارتمان ام را اجاره کنم و آپارتمان دیگری بخرم. چگونه کار می کند؟
آیا می خواهید ملک خود را اجاره کنید و ملک دیگری را با اعتبار مسکن خریداری کنید؟ در این مقاله نحوه کار و مزایا و معایب فرآیند را مشاهده کنید.
اجاره آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
اجاره یک ملک رهنی از بانک و گرفتن وام جدید برای خرید ملک دیگر می تواند فرآیند پیچیده ای باشد. داشتن دو وام مسکن میزان تلاش شما را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد و می تواند برای بانک ها عملیاتی پرخطر تلقی شود ، زیرا احتمال نکول بیشتر است. اما، اگر اجاره کنید آپارتمان اول خود را داشته باشید ، ممکن است درآمد بیشتری که بتواند این خطر را کاهش دهد.
من آپارتمان ای دارم که می خواهم آن را اجاره کنم. آیا باید به بانک اطلاع دهم؟
در حال حاضر موظف نیستید . به بانک اطلاع دهید طبق قانون، در صورت تمایل به اجاره ملکی که از طریق اعتبار مسکن خریداری کرده اید،
با این حال، هنگامی که صحبت از انتقال یک آپارتمان دارای مالکیت و دائمی به اجاره می شود، تعدادی چالش وجود دارد، مانند افزایش ریسک نکول و همچنین این واقعیت که ارزش بازار ملک متفاوت است. بنابراین، به عنوان حفاظت، بندهایی وجود دارد که بانک ها برای قراردادها در سند قید می کنند . بنابراین باید قراردادی را که در سند ملک امضا کرده اید بررسی کنید و تغییر ندهید بررسی کنید که آیا متعهد شده اید که هدف ملک را یا اگر می توانید آن را تغییر دهید به بانک اطلاع دهید .
هنگامی که با تغییر هدف پیش می روید، باید از رویه های خاصی اطمینان حاصل کنید تا بتوانید ملک را برای اجاره بگذارید. مانند: قید در اجاره به رهن بودن ملک یعنی همراه با رهن و قید در قرارداد که اجاره بها باید به حساب بانک رهن واریز شود.
و مهم است که اطمینان حاصل شود که مستاجر پرداخت ها را به حساب مقصد مشخص شده انجام می دهد تا از بانک پیش فرض نگیرد.
همچنین بخوانید: آپارتمان بخریم یا اجاره کنیم؟ مساله این است.
آیا بانک می تواند شرایط اعتبار را تغییر دهد؟
قبل از سال 2019، لازم بود به بانک اطلاع داده شود که قصد استفاده از ملک را برای اجاره دارید. بنابراین، بانک می تواند شرایط وام مسکن خود را بازنگری کند را جریمه کند . اسپرد ، مثلاً
اما با قانون جدید 13/1398 علاوه بر اینکه بانک موظف به اطلاع رسانی اجاره ملک به بانک نیست، در صورت اطلاع، بانک نمی تواند شرایط اعتبار را بدتر کند .
به این ترتیب، نهادهای بانکی دیگر قادر به «افزایش هزینه‌های اعتباری که هدف آن تأمین مالی تملک، انجام کار یا حفظ حقوق مالکیت مسکن دائمی است، یعنی از طریق افزایش اسپردهای مقرر ، در صورت مذاکره مجدد» نیست. با انگیزه هر یک از شرایط زیر: انعقاد قرارداد اجاره مسکن برای تمام یا بخشی از ملک بین مصرف کننده و شخص ثالث.
با این حال، هنگام اجاره ملک دائمی رهنی خود (HPP) به بانک، ملک به عنوان آپارتمان دوم (HPS) در نظر گرفته می شود. همانطور که در ادامه خواهیم دید که می تواند مضراتی را به همراه داشته باشد.
آیا اجاره آپارتمان رهنی معایبی دارد؟
امور مالی شخصی
آپارتمان رهن شده را به بانک اجاره کنیم؟ بله امکان دارد
ادامه مطلب
با اجاره دادن آپارتمان رهنی خود به بانک ، دیگر آپارتمان اول شما نیست، اکنون آپارتمان دوم محسوب می شود، هم برای بانک و هم از نظر مالیاتی . این بدان معناست که هزینه هایی وجود خواهد داشت .
بنابراین، اگر می خواهید ملک را اجاره کنید تا منبع درآمد اضافی داشته باشید، در نظر داشته باشید که باید IRS، IMI و همچنین مابه التفاوت IMT را پرداخت کنید .
در مورد IRS، نرخ انتشار 28٪ است . با این حال، بسته به مدت اجاره، ممکن است کوتاهتر باشد.
علاوه بر این، اگر مستحق معافیت از مالیات املاک شهرداری (IMI) بودید ، هنگام اجاره ملک دیگر نمی توانید معاف شوید . این به این دلیل است که معافیت دائم یا موقت از IMI فقط برای مسکن دائمی در نظر گرفته شده است.
و چگونه معافیت خود را از دست می دهید؟ حتی اگر به بانک اطلاع ندهید که قصد اجاره ملک را دارید، هنگام عقد قرارداد اجاره باید آن را در فاینانس ثبت کنید . بنابراین، در آن لحظه، شما نخواهد بود مسکن مورد نظر دیگر اقامتگاه مالیاتی . و در این مرحله است که هدف ملک تغییر می کند و حق معافیت IMI از بین می رود.
اما توجه به این نکته مهم است که مبلغی که در IMI می پردازید می تواند میزان IRS قابل پرداخت را کاهش دهد ، اگر آن را در اظهارنامه سالانه در پیوست درآمد لحاظ کنید.
در همین راستا، هنگام تغییر ملک از مسکن دائمی (HPP) به مسکن ثانویه (HPS)، باید توجه داشته باشید که ممکن است مجبور به پرداخت تفاوت IMT باشید . یعنی وقتی ملک را با HPP خریداری کردید و IMT مربوطه را در سند پرداخت کردید، مبلغ مربوط به HPP را پرداخت کردید . هنگام انتقال ملک به یک HPS، ارزش آن تغییر می کند، بنابراین ممکن است برای تسویه مابه التفاوت مالیات اعلانی از امور مالی دریافت کنید .
بنابراین، هنگام در نظر گرفتن اجاره ملک خود، حساب کنید تا متوجه شوید که آیا درآمد اضافی هزینه ها را جبران می کند یا خیر.
همچنین بخوانید: قرارداد اجاره: چگونه اطمینان حاصل کنیم که از هر دو طرف محافظت می کند
در سال 2023، مالکان با مزایای مالیاتی جبران می شوند
با این حال، سال 2023 شاهد تغییرات استثنایی در مورد اجاره خواهد بود . به منظور خنثی کردن عواقب محدودیت اعمال شده توسط دولت بر افزایش اجاره بها، مالکان از مزایای مالیاتی برخوردار خواهند شد. لازم به یادآوری است که در فضاهای مسکونی و تجاری حداکثر سقف 2 درصد برای به روز رسانی اجاره بها از دی تا آذر ماه تعیین شد.
این مزایا شامل حذف بخشی از درآمد دارایی از مالیات IRS (یا IRC اگر شرکت باشد) است.
به این ترتیب، مالکان / صاحبان املاک با استفاده از ضرایب حمایتی، مستحق معافیت از مالیات بر درآمد دارایی بین 9٪ تا 30٪ در IRS خواهند بود . به عنوان مثال، اگر نرخی که باید اعمال شود 10 درصد باشد، مالک مستحق دریافت ضریب حمایت 0.70 است که 30 درصد از درآمد ملک مشمول مالیات نمی شود. بنابراین، در درآمد 10 هزار یورویی، تنها 7 هزار یورو مشمول مالیات است.
با این حال، باید بدانید که برای دسترسی به این مزایا، صاحبآپارتمان ها باید: اجاره را سررسید و در سال 2023 پرداخت کرده باشند و قراردادهای اجاره باید مربوط به دوره قبلی اول ژانویه 2022 باشد .
این غرامت به صورت خودکار پس از ارسال اظهارنامه IRS یا IRC در سال 2023 تعلق می گیرد.
من قصد دارم یک آپارتمان دیگر بخرم، اعتبار جدید چگونه کار می کند؟
از آنجایی که آپارتمان دائمی شما (HPP) تبدیل به آپارتمان دوم می شود، ملک جدیدی که با اعتبار مسکن خریداری می کنید اکنون به یک HPP تبدیل می شود. اما هنگام گرفتن اعتبار جدید ، شرایط ممکن است کمتر مساعد باشد . با افزایش سطح ریسک، بانک احتمال نکول را بیشتر می‌داند .
هنگام تجزیه و تحلیل درخواست برای اعتبار جدید، را در نظر می گیرد بانک میزان تلاش و LTV شما ( وام به ارزش ) . LTV شاخصی است که بانک ها از آن برای تعیین میزان وام خود استفاده می کنند و برای خرید آپارتمان در صفادشت دوم کمتر است.
اجاره آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
یعنی مبلغ وام داده شده توسط بانک ها برای یک اعتبار دوم کمتر خواهد بود و اولی می تواند تا 90 درصد تامین مالی کند در حالی که در دومی حداکثر تامین مالی حدود 80 درصد است .
بنابراین، برای رسیدن به بهترین پیشنهاد اعتبار دوم، باید مقایسه کنید و عوامل مختلفی را که بر اقساط پرداختی هر ماه تأثیر می‌گذارند، تجزیه و تحلیل کنید. زیرا علاوه بر اسپرد ، سایر کارمزدها، پورسانت ها و بیمه نیز می توانند تفاوت ایجاد کنند.
کارشناسان ما می توانند با در نظر گرفتن این عوامل مختلف به شما کمک کنند تا بهترین راه حل را پیدا کنید. ما قبلاً از هزاران خانواده پرتغالی حمایت کرده‌ایم و بهترین وام مسکن را برای پرونده‌های آنها پیدا کرده‌ایم، بدون هیچ هزینه‌ای.
آیا می خواهید ملک خود را اجاره کنید و ملک دیگری را با اعتبار مسکن خریداری کنید؟ در این مقاله نحوه کار و مزایا و معایب فرآیند را مشاهده کنید.
اجاره آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
اجاره یک ملک رهنی از بانک و گرفتن وام جدید برای خرید ملک دیگر می تواند فرآیند پیچیده ای باشد. داشتن دو وام مسکن میزان تلاش شما را به میزان قابل توجهی افزایش می دهد و می تواند برای بانک ها عملیاتی پرخطر تلقی شود ، زیرا احتمال نکول بیشتر است. اما، اگر اجاره کنید آپارتمان اول خود را داشته باشید ، ممکن است درآمد بیشتری که بتواند این خطر را کاهش دهد.
من آپارتمان ای دارم که می خواهم آن را اجاره کنم. آیا باید به بانک اطلاع دهم؟
در حال حاضر موظف نیستید . به بانک اطلاع دهید طبق قانون، در صورت تمایل به اجاره ملکی که از طریق اعتبار مسکن خریداری کرده اید،
با این حال، هنگامی که صحبت از انتقال یک آپارتمان دارای مالکیت و دائمی به اجاره می شود، تعدادی چالش وجود دارد، مانند افزایش ریسک نکول و همچنین این واقعیت که ارزش بازار ملک متفاوت است. بنابراین، به عنوان حفاظت، بندهایی وجود دارد که بانک ها برای قراردادها در سند قید می کنند . بنابراین باید قراردادی را که در سند ملک امضا کرده اید بررسی کنید و تغییر ندهید بررسی کنید که آیا متعهد شده اید که هدف ملک را یا اگر می توانید آن را تغییر دهید به بانک اطلاع دهید .
هنگامی که با تغییر هدف پیش می روید، باید از رویه های خاصی اطمینان حاصل کنید تا بتوانید ملک را برای اجاره بگذارید. مانند: قید در اجاره به رهن بودن ملک یعنی همراه با رهن و قید در قرارداد که اجاره بها باید به حساب بانک رهن واریز شود.
و مهم است که اطمینان حاصل شود که مستاجر پرداخت ها را به حساب مقصد مشخص شده انجام می دهد تا از بانک پیش فرض نگیرد.
همچنین بخوانید: آپارتمان بخریم یا اجاره کنیم؟ مساله این است.
آیا بانک می تواند شرایط اعتبار را تغییر دهد؟
قبل از سال 2019، لازم بود به بانک اطلاع داده شود که قصد استفاده از ملک را برای اجاره دارید. بنابراین، بانک می تواند شرایط وام مسکن خود را بازنگری کند را جریمه کند . اسپرد ، مثلاً
اما با قانون جدید 13/1398 علاوه بر اینکه بانک موظف به اطلاع رسانی اجاره ملک به بانک نیست، در صورت اطلاع، بانک نمی تواند شرایط اعتبار را بدتر کند .
به این ترتیب، نهادهای بانکی دیگر قادر به «افزایش هزینه‌های اعتباری که هدف آن تأمین مالی تملک، انجام کار یا حفظ حقوق مالکیت مسکن دائمی است، یعنی از طریق افزایش اسپردهای مقرر ، در صورت مذاکره مجدد» نیست. با انگیزه هر یک از شرایط زیر: انعقاد قرارداد اجاره مسکن برای تمام یا بخشی از ملک بین مصرف کننده و شخص ثالث.
با این حال، هنگام اجاره ملک دائمی رهنی خود (HPP) به بانک، ملک به عنوان آپارتمان دوم (HPS) در نظر گرفته می شود. همانطور که در ادامه خواهیم دید که می تواند مضراتی را به همراه داشته باشد.
آیا اجاره آپارتمان رهنی معایبی دارد؟
امور مالی شخصی
آپارتمان رهن شده را به بانک اجاره کنیم؟ بله امکان دارد
ادامه مطلب
با اجاره دادن آپارتمان رهنی خود به بانک ، دیگر آپارتمان اول شما نیست، اکنون آپارتمان دوم محسوب می شود، هم برای بانک و هم از نظر مالیاتی . این بدان معناست که هزینه هایی وجود خواهد داشت .
بنابراین، اگر می خواهید ملک را اجاره کنید تا منبع درآمد اضافی داشته باشید، در نظر داشته باشید که باید IRS، IMI و همچنین مابه التفاوت IMT را پرداخت کنید .
در مورد IRS، نرخ انتشار 28٪ است . با این حال، بسته به مدت اجاره، ممکن است کوتاهتر باشد.
علاوه بر این، اگر مستحق معافیت از مالیات املاک شهرداری (IMI) بودید ، هنگام اجاره ملک دیگر نمی توانید معاف شوید . این به این دلیل است که معافیت دائم یا موقت از IMI فقط برای مسکن دائمی در نظر گرفته شده است.
و چگونه معافیت خود را از دست می دهید؟ حتی اگر به بانک اطلاع ندهید که قصد اجاره ملک را دارید، هنگام عقد قرارداد اجاره باید آن را در فاینانس ثبت کنید . بنابراین، در آن لحظه، شما نخواهد بود مسکن مورد نظر دیگر اقامتگاه مالیاتی . و در این مرحله است که هدف ملک تغییر می کند و حق معافیت IMI از بین می رود.
اما توجه به این نکته مهم است که مبلغی که در IMI می پردازید می تواند میزان IRS قابل پرداخت را کاهش دهد ، اگر آن را در اظهارنامه سالانه در پیوست درآمد لحاظ کنید.
در همین راستا، هنگام تغییر ملک از مسکن دائمی (HPP) به مسکن ثانویه (HPS)، باید توجه داشته باشید که ممکن است مجبور به پرداخت تفاوت IMT باشید . یعنی وقتی ملک را با HPP خریداری کردید و IMT مربوطه را در سند پرداخت کردید، مبلغ مربوط به HPP را پرداخت کردید . هنگام انتقال ملک به یک HPS، ارزش آن تغییر می کند، بنابراین ممکن است برای تسویه مابه التفاوت مالیات اعلانی از امور مالی دریافت کنید .
بنابراین، هنگام در نظر گرفتن اجاره ملک خود، حساب کنید تا متوجه شوید که آیا درآمد اضافی هزینه ها را جبران می کند یا خیر.
همچنین بخوانید: قرارداد اجاره: چگونه اطمینان حاصل کنیم که از هر دو طرف محافظت می کند
در سال 2023، مالکان با مزایای مالیاتی جبران می شوند
با این حال، سال 2023 شاهد تغییرات استثنایی در مورد اجاره خواهد بود . به منظور خنثی کردن عواقب محدودیت اعمال شده توسط دولت بر افزایش اجاره بها، مالکان از مزایای مالیاتی برخوردار خواهند شد. لازم به یادآوری است که در فضاهای مسکونی و تجاری حداکثر سقف 2 درصد برای به روز رسانی اجاره بها از دی تا آذر ماه تعیین شد.
این مزایا شامل حذف بخشی از درآمد دارایی از مالیات IRS (یا IRC اگر شرکت باشد) است.
به این ترتیب، مالکان / صاحبان املاک با استفاده از ضرایب حمایتی، مستحق معافیت از مالیات بر درآمد دارایی بین 9٪ تا 30٪ در IRS خواهند بود . به عنوان مثال، اگر نرخی که باید اعمال شود 10 درصد باشد، مالک مستحق دریافت ضریب حمایت 0.70 است که 30 درصد از درآمد ملک مشمول مالیات نمی شود. بنابراین، در درآمد 10 هزار یورویی، تنها 7 هزار یورو مشمول مالیات است.
با این حال، باید بدانید که برای دسترسی به این مزایا، صاحبآپارتمان ها باید: اجاره را سررسید و در سال 2023 پرداخت کرده باشند و قراردادهای اجاره باید مربوط به دوره قبلی اول ژانویه 2022 باشد .
این غرامت به صورت خودکار پس از ارسال اظهارنامه IRS یا IRC در سال 2023 تعلق می گیرد.
من قصد دارم یک آپارتمان دیگر بخرم، اعتبار جدید چگونه کار می کند؟
از آنجایی که آپارتمان دائمی شما (HPP) تبدیل به آپارتمان دوم می شود، ملک جدیدی که با اعتبار مسکن خریداری می کنید اکنون به یک HPP تبدیل می شود. اما هنگام گرفتن اعتبار جدید ، شرایط ممکن است کمتر مساعد باشد . با افزایش سطح ریسک، بانک احتمال نکول را بیشتر می‌داند .
هنگام تجزیه و تحلیل درخواست برای اعتبار جدید، را در نظر می گیرد بانک میزان تلاش و LTV شما ( وام به ارزش ) . LTV شاخصی است که بانک ها از آن برای تعیین میزان وام خود استفاده می کنند و برای خرید آپارتمان در صفادشت دوم کمتر است.
اجاره آپارتمان در صفادشت (https://safadasht-amlak.ir/property-type/%D8%A7%D8%AC%D8%A7%D8%B1%D9%87-%D8%A2%D9%BE%D8%A7%D8%B1%D8%AA%D9%85%D8%A7%D9%86-%D8%AF%D8%B1-%D8%B5%D9%81%D8%A7%D8%AF%D8%B4%D8%AA/)
یعنی مبلغ وام داده شده توسط بانک ها برای یک اعتبار دوم کمتر خواهد بود و اولی می تواند تا 90 درصد تامین مالی کند در حالی که در دومی حداکثر تامین مالی حدود 80 درصد است .
بنابراین، برای رسیدن به بهترین پیشنهاد اعتبار دوم، باید مقایسه کنید و عوامل مختلفی را که بر اقساط پرداختی هر ماه تأثیر می‌گذارند، تجزیه و تحلیل کنید. زیرا علاوه بر اسپرد ، سایر کارمزدها، پورسانت ها و بیمه نیز می توانند تفاوت ایجاد کنند.
کارشناسان ما می توانند با در نظر گرفتن این عوامل مختلف به شما کمک کنند تا بهترین راه حل را پیدا کنید. ما قبلاً از هزاران خانواده پرتغالی حمایت کرده‌ایم و بهترین وام مسکن را برای پرونده‌های آنها پیدا کرده‌ایم، بدون هیچ هزینه‌ای.