بیع نامه یا قولنامه چیست؟
هر شخصی تصمیم بگیرد خانه، ملک یا آپارتمانی بخرد یا بفروشد، در عرف به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کند وقراردادی در قالب بیع‌نامه و قولنامه می‌نویسند، مبالغی از ثمن(پول) معامله را رد و بدل می‌کنند و قرارهایی برای حضور در دفتر اسناد رسمی و نقل و انتقال سند ملک، می‌گذارند ولی با وجود همه این التزام‌های قراردادی، در بسیاری از موارد بین خریدار و فروشنده، اختلافاتی پیش می‌آید که برای رفع آن، باید موضوع قرارداد تحلیل حقوقی شده و بر اساس، حکم موضوع توسط قاضی دادگاه صادر شود.
دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت (ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک) و بر اساس ماده ۴۷ همان قانون نیز نقل و انتقال اموال غیرمنقول فقط به موجب سند رسمی امکانپذیر است.
حامد امیری وکیل معاملات در اصفهان در تعریف بیع نامه، با بیان اینکه بیع نامه همان قرارداد فروش بوده که برای طرفین لازم الاجرا است، اظهار کرد: برخلاف عقودی مانند صلح و هبه، در عقد بیع که تملیک عین به عوض معلوم است، یک مبیع و یک ثمن وجود دارد که باید بین آنها تعادل وجود داشته باشد. وی افزود: به لحاظ عرفی، بیع‌نامه سندی عرفی است که طرفین می‌نویسند و تابع تشریفات رسمی در محضر است.
منظور از اهلیت طرفین معاملات چیست؟
رفین قرارداد باید اهلیت داشته باشند اهلیت دو قسم است. اهلیت تمتع و اهلیت استیفا. اهلیت تمتع عبارت از قابلیت شخص است برای اینکه بتواند دارای حق و تکلیف شود. این اهلیت با دارا بودن حق با تولد انسان شروع و با مرگ او تمام میشود. اهلیت استیفا، قدرت و توانایی اعمال حق است؛ یعنی شخص بتواند در اموال و حقوق خود تصرف کند و عقود و معاملاتی انجام دهد. کسی که اهلیت استیفا دارد، باید بالغ و عاقل و رشید باشد. منظور از صغیر، اشخاص غیربالغ است، کسانی که کمتر از ۱۸ سال تمام دارند، صغیر هستند.
مورد معامله چه شرایطی باید داشته باشد؟
ارزش اقتصادی داشته باشد.
مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد، موجود، معلوم و معین باشد، مثل یک دستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت و از کیفیت آن کاملاً آگاه شوند.
مورد معامله چنانچه در زمان انعقاد قرارداد موجود نباشد باید کیفیت و کمیت آن مال معلوم و معین و کاملاً قابل توصیف
تسلیم مال امکان پذیر باشد و فروشنده مالک باشد، والا معامله فضولی بر مال غیر محسوب میشود و اگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهد، معامله باطل میشود.
تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی، احراز هویت معمولاً با بررسی مدارک شناسایی انجام میشود؛ صلاحیت معامله کننده، اغلب، بر این مبنا استوار است که طرف معامله ورشکسته نباشد، ممنوع المعامله نباشد، اموالش توقیف نشده باشد. بدیهی است که درخصوص انعقاد معاملات راجع به اموال غیرمنقول قرارداد اجاره ملکی (اعم از مسکونی، اداری و تجاری) و اموال منقول بررسی سند یا اسناد مالکیت و انطباق آن با مدارک شناسایی طرف قرارداد ضروری است.
در معاملات وکالتی باید مندرجات وکالتنامه توسط وکیل معاملات به دقت بررسی شود. گاهی این بررسی نیاز به دانش، تجربه و تخصص حقوقی دارد. اکثرا به جهت اینکه افراد، اطلاع درستی از کم و کیف وکالتنامه ندارند ممکن است طعمه ی کلاهبرداران شده و گرفتار کلاهبرداری و مسائل و عواقب قانونی احتمالی شوند
تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی در مقایسه با زمانی که تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی صورت می‌گیرد به لحاظ مسائل قراردادی به مراتب، دشواریهای کمتری دارد. با وجود این، حضور یک وکیل پایه یک دادگستری و یا مشاوره حقوقی با یک وکیل خوب آگاه به آخرین رویه های قضایی می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کند. حامد امیری وکیل پایه یک دادگستری در اصفهان است که به طور تخصصی در زمینه تنظیم انواع قراردادها، توافق نامه ها، پیمان ها خدمات حقوقی تخصصی ارائه می دهد.
حامد امیری وکیل متخصص تنظیم قرارداد موضوع کاری شما با طرف مقابلتان را در قالب یک قرارداد حقوقی محکم طراحی و تنظیم می نماید که در واقع آن قرارداد یک قانون بین دو طرف است.
تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی (شرکت ها و موسسات)
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی، باید از قانونی بودن و اختیارات اعضای هیئت مدیره و امضا کنندگان، موضوع شرکت، وضعیت مالی و صلاحیت تنظیم قرارداد توسط شخص حقوقی آگاهی و اطمینان حاصل نمود وبررسی موارد زیر ضرورت دارد: اساسنامه، آگهی تاسیس و آخرین تغییرات شرکت، موضوع شرکت و انطباق آن با موضوع قرارداد، نام و اقامتگاه قانونی شرکت، شماره ثبت، کد اقتصادی، شناسه ملی. لازم به ذکر است باید اعضای هیئت مدیره و مدیرعامل و اختیارات آنها در اساسنامه مورد بررسی قرار گیرد. به عنوان مثال، در پاره ای موارد، موضوع قرارداد از موضوعاتی است که برای انعقاد آن، اخذ مجوز یا مجوزهای خاصی از هیئت مدیره یا مجمع عمومی ضرورت دارد و از اختیارات امضاکنندگان خارج است.
لازم به ذکر است ورشکسته یا ممنوع المعامله بودن شرکت یا توقیف بودن اموال شرکت ، ملاحظه آگهی آخرین تغییرات شرکت (روزنامه رسمی) و دقت در انقضای مدت مدیریت مدیران شرکت، شمول یا عدم شمول قانون منع مداخله کارکنان دولت در معاملات دولتی، توانایی مالی شرکت وغیره از دیگر مواردی است که می تواند مورد بررسی قرار گیرد.
الزام به انجام تعهد و الزام به تنظیم سند رسمی
مستند به ماده ۲۲۰ و ۲۲۱ قانون مدنی در صورت توافق بین طرفین قرارداد و نیز تصریح در قرارداد، در صورت عدم انجام تعهد، الزام متخلف به انجام تعهد و یا جبران خسارتهای وارده بر اساس قرارداد، در مراجع قضایی قابل طرح و تقاضا خواهد بود.
در برابر عدم انجام تعهد، مطابق با ماده ۲۲۷ قانون مدنی باید ابتدائا دادخواست الزام به تعهد داده شود یا در مواردی، طبق ماده ۲۲۲ قانون مدنی، خواهان از دادگاه برای اجرای حکم محکومیت متعهد به انجام تعهد، کسب مجوز کند تا عمل متعهد را خود انجام داده و متخلف را به پرداخت هزینه های آن محکوم کند. همچنین وقتی پولی به کسی داده می شود تا مثلا کار مشخصی را انجام دهد، چه به موجب قرارداد کتبی چه بدون قرارداد کتبی؛ اگر آن شخص، کار را انجام ندهد یا بسیار به تأخیر اندازد، در این صورت نمی توان ابتدائا دادخواست استرداد پول یا مطالبه وجه مطرح کرد؛ بلکه اول باید دعوی حقوقی الزام به انجام تعهد صورت گیرد. گاهی به دلیل بی اطلاعی، هزینه و زمان زیادی را از زیان دیده تلف می کند. شکایت کیفری کلاهبرداری هم اغلب، نادرست بوده و با قرار منع تعقیب در دادسرا مواجه خواهد شد. بنابراین، تنظیم قرارداد و مشاوره با یک وکیل پایه یک دادگستری بسیار اهمیت دارد.
حامد امیری وکیل معاملات در اصفهان با تکیه بر اطلاعات حقوقی و در مسیر موازین قانونی خدمات مشاوره تخصصی و پذیرش وکالت در زمینه معاملات را عهده دار میگردد .
مسئله ی دیگر که در مرحله بروز اختلاف ملکی در خصوص مبایعه نامه پیش می آید الزام به تنظیم سند رسمی است؛ اخذ گواهی عدم حضور در دفترخانه اسناد رسمی، بسیارحائز اهمیت است و برای مطالبه خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد یا خسارت ناشی از عدم انجام تعهد ضرورت دارد. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که هنوز تفکیک نشده، بدون تقاضای تفکیک آن، قابل رسیدگی نیست و قرار رد آن صادر خواهد شد. زیرا صدور حکم مشاعی و مشارکت دادن خریدار در قسمتی از کل عرصه و اعیان ملک مورد معامله درست نبوده و امکان تعارض با حقوق سایر مالکین وجود دارد ، در این صورت می تواند صدور حکم مشاعی را از دادگاه تقاضا کند .
معاملات املاک را وکالتی انجام دهیم یا خیر؟
معاملات ملک وساختمان به صورت وکالتی دو حالت دارد اول اینکه قصد داریم ملکی را از کسی که دارای وکالتنامه است بخریم و حالت دوم آن است که قصد داریم به جای انتقال قطعی ملک،آن را به صورت وکالت بلاعزل خریداری نمائیم.
در مورد خرید ملکی که اسناد وکالتی دارد باید به نکات ذیل دقت نمود:
صحت وکالتنامه را باید ازدفترخانه صادر کننده استعلام نمود. بنابراین پیش ازانجام شدن معامله و پرداخت هرگونه وجه برای استعلام صحت وکالتنامه اقدام نمائید.
وکالتنامه بدون محدودیت زمانی بوده وبه صورت روزانه ، هفتگی و یا ماهانه صادرنشده باشد
وکالتنامه بایستی به طوردقیق درمورد موضوع مورد معامله باشد ازانجام دادن معامله با وکالتنامه های کلی،که معمولاً درباره اموال منقول و غیرمنقول موکل صادر می شود جداً پرهیز کنید
اگر موکلان چند نفرند یعنی وراث یا شریک هستند ازانجام دادن معامله بپرهیزید.
در مورد املاک دررهن بانک ها به ویژه بانک مسکن،سعی شود درکوتاه ترین زمان ممکن صلح انجام و سند به صورت رسمی منتقل شود
درصورتی که وکالتنامه تفویض شده است یعنی وکالتنامه از روی وکالتنامه دیگری صادرشده باشد به متن سند دقت شود تا اختیارات موکل به طور کامل منتقل شده باشد
در مورد خرید ملک به صورت وکالتی دانستن موارد زیر ضروری است
از خرید ملک های نوساز، به دلیل اینکه عموماً بدهی مالیاتی سنگینی دارند خودداری کنید
به جز مواردی که به دلیل نداشتن زمان کافی،ناچاربه انتقال فوری ملک به صورت وکالتی می شوید،سند ملک را به صورت قطعی انتقال دهید
از آن جا که با خرید ملک به صورت وکالتی خود را ازحقوقی همچون، استعلام ثبت، مفاصا حساب دارایی ومفاصا حساب شهرداری و … محروم می کنیدد ،بنابراین چنانچه از میزان بدهی و تعهدات فروشنده اطمینان ندارید و یا تضمین کافی برای پرداخت وجوه این اموردرنظرنگرفته اید ازانجام دادن معامله خودداری کنید
همچنین از خریدن ملکی که دارای وام مشارکت درساخت بوده وتسویه نشده است به صورت وکالتی خودداری نمائید.
جهت هرگونه مشاوره و اعطا وکالت در زمینه معاملات و قراردادها می توانید از خدمات مشاوره و وکالت حامد امیری وکیل معاملات اصفهان از طریق راه های ارتباطی مندرج در و ب سایت بهره مند شوید.
منبع: https://isfahan-lawyer.ir/وکیل-معاملات-در-اصفهان/
پاسخ با نقل قول